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「2026年06月」の記事一覧（4件）

【プロが明かす】住宅ローン審査で「意外と見られている」盲点と一発合格への対策
カテゴリ：お役立ちブログ

こんにちは。センチュリー21エステート仙台
髙井　謙一です。

不動産に関する情報や、売却のポイント、豆知識などを定期的に配信していきます。

今回のテーマは【プロが明かす】住宅ローン審査で「意外と見られている」盲点と一発合格への対策です。

日々、多くのお客様のマイホーム購入をサポートさせていただく中で、もっとも緊張する瞬間のひとつが「住宅ローン審査」です。

年収や勤続年数がチェックされることは皆様ご存知ですが、実は「えっ、そんなところも見られるの？」という意外なポイントで審査に引っかかってしまうケースが少なくありません。

　　

今回は、現場の営業マンだからこそ知る「審査の盲点」と、確実に審査をクリアするためのアドバイスをお伝えします。

住宅ローン審査で「意外と見られている」4つのポイント

1. 使っていないクレジットカードの「キャッシング枠」

カードを全く使っていなくても、キャッシング枠が設定されているだけで「いつでも借金ができる状態」とみなされます。例えば、50万円のキャッシング枠があるカードを3枚持っていると、審査上は「150万円の借金がある」として計算されてしまう銀行もあります。これにより、希望額まで借入ができなくなる（減額承認される）ケースがあります。

　　

2. スマホ端末代の「分割払い」の引き落とし忘れ 　　

これは20代〜30代の方に非常に多い落とし穴です。携帯電話の毎月の通話料の遅れは問題ありませんが、「端末本体の分割払い」はローン（割賦契約）にあたります。口座の残高不足などでうっかり引き落としが数回遅れただけで、信用情報機関に「異動（事故情報）」として記録され、最長5年間はローンが組めなくなる可能性があります。

　　

3. 30代以上での「スーパーホワイト」（信用情報が真っ白） 　　

「これまで完全な現金主義で、クレジットカードもローンも一切使ったことがないから安心！」と思うかもしれませんが、実は逆です。30代を超えて信用情報に全く履歴がない状態（通称：スーパーホワイト）は、「過去に金融事故を起こして一定期間カードが作れなかった人」と区別がつきにくく、銀行側が審査に慎重になる傾向があります。

　　

4. リボ払いや奨学金の残債 　　

毎月きちんと返済していても、「リボ払い」の残高があるだけで審査の評価は大きく下がります。また、奨学金自体は審査のマイナスにはなりませんが、毎月の返済額は「既存の借り入れ」として計算されるため、希望する住宅ローンの借入額を圧迫する要因になります。

審査通過率をグッと上げるための3つのアドバイス

では、希望通りに審査を通すためには事前にどう準備すれば良いのでしょうか？

　　

1.不要なクレジットカードは解約する

審査を申し込む前に、メインで使っている1〜2枚を残し、使っていないカードは解約しましょう。解約しない場合でも、キャッシング枠を「0円」に設定変更しておくだけで審査に有利に働きます。

　　

2.不安な場合は「個人の信用情報」を事前開示する

スマホの分割払いや、過去のクレジットカードの引き落とし遅れなどに少しでも不安がある方は、不動産会社に行く前にご自身でCIC（指定信用情報機関）の情報を開示してみることをお勧めします。スマホから約1,000円の手数料で、すぐに自分の信用状態を確認できます。


3.事前審査の前に「正直に」不動産営業マンに話す

「実は車のローンが残っている」「過去に少し支払いが遅れたことがあるかも」など、ネガティブな要素はすべて事前に担当の不動産営業マンに伝えてください。私たちプロは、その状況に合わせて「審査に通りやすい金融機関（フラット35や特定の地銀など）」を選定し、最も有利な見せ方で銀行に打診するノウハウを持っています。隠したまま審査に出して一度「否決」の履歴が残ってしまうと、他の銀行でも連鎖的に不利になってしまいます。

あなたの「返済負担率」をチェックしてみましょう

住宅ローン審査の最大の基準は「返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）」です。一般的にこれが25%〜35%以内に収まっているかが重要になります。現在の収入と、車のローンなどを入力して、審査の目安をシミュレーションしてみてください。


マイホーム購入は人生の大きなプロジェクトです。事前の準備次第で、結果は大きく変わります。住宅ローンに関して少しでも不安なことがあれば、なんなりとご相談ください！

なお、センチュリー２１エステート仙台では、金融庁指定のファイナンシャルプランナーと提携し、相談料無料で住宅購入や売却に関わる様々なご質問やご相談も行なっておりますので、いつでもお気軽にご相談ください。



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【【知らないと家が建たない？】実家の土地にある「玉石擁壁」の危険性と、仙台市のがけ条例・再建築時の注意点を徹底解説】
カテゴリ：お役立ちブログ

こんにちは。センチュリー21エステート仙台の佐藤です。

不動産に関する情報や、売却のポイント、豆知識などを定期的に配信していきます。

今回のテーマは「【知らないと家が建たない？】実家の土地にある『玉石擁壁』の危険性と、仙台市のがけ条例・再建築時の注意点を徹底解説」です。

「実家を建て替えようとしたら、ハウスメーカーから『この擁壁（ようへき）、工事し直さないと家が建てられません』と言われた…。」
「古い住宅街でよく見かける、丸い石がゴロゴロ積まれた壁。あれって法律的に大丈夫なの？」

敷地に高低差がある土地でよく見かける、丸い自然石を積み上げた「玉石（たまいし）擁壁」。レトロで風情があるように見えますが、実は現代の建築基準においては非常にリスクの高い「危険な擁壁」として扱われることがほとんどです。

今回は、玉石擁壁が抱える問題点や法律が変わった歴史、さらに「コンクリートで固めてある（練積み）なら大丈夫なのか？」という疑問、そして「仙台市のがけ条例」に則った家を建て替える（再建築する）際の重要なポイントを分かりやすく解説します！

【そもそも「玉石擁壁」の何が問題なのか】

もっとも大きな問題は、多くの玉石擁壁が「構造的に現在の安全基準を満たしていない（既存不適格）」という点です。

昔の玉石擁壁は、石と石の間にコンクリートやモルタルを流し込まず、職人さんの技術だけで石を噛み合わせて積んだ「空積み（からづみ）」という工法が多く使われていました。当時はこれでも十分とされていましたが、現代の基準から見ると以下のような致命的なリスクがあります。


  • 地震に極めて弱い：接着されていないため、大きな揺れで石がパズルのように崩壊する恐れがあります。
  • 大雨で崩れる：壁の裏側に雨水が溜まると、その水圧に耐えきれず、一気に破断して土砂崩れを起こす危険があります。

現代の擁壁は、鉄筋コンクリート（RC）造や、法律で認められた間知（けんち）ブロックをコンクリートでしっかり固めて作る（練積み）のがルールです。そのため、古い空積みの玉石擁壁は自治体から改善を求められる対象になることも少なくありません。

【法律はいつ変わった？玉石擁壁がNGになった歴史】

「昔は大丈夫だったのに、いつからダメになったの？」という疑問の背景には、2つの大きな法律の転換点があります。

① 昭和46年（1971年）の建築基準法施行令改正

この改正により、擁壁の構造基準が大幅に厳格化されました。石積みの場合はコンクリートで一体化させる「練積み」が義務付けられ、実質的に古いタイプの「空積みの玉石擁壁」は、この時点で新しく作ることができなくなりました。

② 令和5年（2023年）5月施行：盛土規制法（改正）

全国一律で崖崩れリスクがある区域での規制が強化されました。なお、仙台市でも「盛土規制法」に基づく規制区域が指定され、市内全域が規制区域に指定されています。これにより、古い擁壁の安全性へのチェックの目は年々厳しくなっています。いま残っている空積み玉石擁壁の多くは、1971年以前に作られた「法律の基準に適合していない状態」のまま残ってしまっているのです。

【知らないとハマる！「仙台市のがけ条例」の詳細】

仙台市（宮城県）で家を建てる・建て替える際、もっとも注意しなければならないのが「がけ条例（宮城県建築基準条例第5条）」です。

仙台市における「がけ」の定義と、規制を受ける範囲は以下のようになっています。


  • 「がけ」の定義：高さが2メートルを超え、傾斜角が30度を超える土地。（※コンクリートの壁であっても、安全性が証明できないものはすべて「がけ」として扱われます）
  • 規制がかかる範囲：がけの下端、または上端から「がけの高さの2倍以内」の距離。

例えば、敷地内や隣地に高さ3メートルの古い玉石擁壁（安全性が証明できないがけ）があった場合、その擁壁から水平距離で6メートル以内の範囲には、原則として「居室のある建物」を建てることができません。

【玉石擁壁がある土地で「再建築」するための3つの方法】

この「がけ条例」の規制範囲に引っかかってしまう場合、再建築を通すためには主に以下の3つのいずれかを選択する必要があります。

方法① 擁壁を新しく造り直す（やり替え）

古い玉石擁壁を一度解体し、現在の法律に適合する鉄筋コンクリート造などの擁壁へと造り直します。
注意点：一番確実ですが、高さや距離によっては数百万円〜1,000万円以上の費用がかかるケースもあります。

方法② 建物側に「杭（くい）」を打つ、または基礎を深くする

擁壁を触らずに、家側の構造で安全を担保する方法です。万が一擁壁が崩れても家が一緒に沈まないよう、建物の下に深い杭を打ち込んだり、崖側の基礎を深く強固にする「深基礎（ふかきそ）」を採用したりします。

方法③ 擁壁から「高さの2倍以上」離して建てる（がけ条例の回避）

がけ条例の規制がかかる「高さの2倍」の範囲から完全に外れた場所に家を建てれば、古い擁壁をそのままにして建築を認められるケースがあります。
注意点：敷地が十分に広くないと使えない手法です。

【「コンクリートで固めてある（練積み）」なら再建築は100%OK？】

「うちの石積みは、間がコンクリートで固められている（練積み）から安心！」と思われるかもしれません。確かに空積みに比べれば安全性は高いですが、「練積みだから絶対にそのまま再建築OK」とは言い切れないのが実情です。

再建築の際には、以下のチェックポイントをクリアする必要があります。


  • 【ポイント1：最重要書類「検査済証」があるかどうか】
    現在の法律に適合している証明である「検査済証」という書類が残っているかどうかが非常に重要です。正当な手続きで作られた証明があればそのまま再建築できるケースがほとんどですが、書類がない場合、本当に安全かどうかの「基準適合性の判定」を求められることがあります。

  • 【ポイント2：経年劣化や変形（ひび割れ・はらみ）がないか】
    いくら練積みで頑丈に作られていても、何十年も経過していれば劣化します。壁面に大きなひび割れ（クラック）があったり、擁壁全体が手前に押し出されるように膨らんでいる（はらみ現象）場合は、不適格とみなされ造り直しを求められることがあります。

Q. 練積みで検査済証が発行されていることって実際にあるの？
A. 結論から言うと、十分にあります！ 例えば、昭和50年代以降にハウスメーカーや開発業者によって一体的に造成された分譲地（新興住宅地など）であれば、正しく申請されて「開発道路や宅地全体の検査済証」が発行されているケースが多々あります。逆に、2m未満の擁壁や、昔確認申請を出さずに地元の業者が作ってしまった場合は、練積みであっても検査済証はありません。

【検査済証があるか調べる方法】

現地を見て「しっかりコンクリートで練り込んであるな」と思ったら、仙台市では以下の方法で過去の記録を調べることができます。


  • 【各区役所の窓口、または都市整備局へ行く】
    土地の地番をもとに、青葉区・宮城野区・若林区・太白区・泉区の各区役所にある「街並み形成課」、または仙台市役所の「都市整備局建築指導課」の窓口に相談します。

  • 【建築台帳や開発登録簿を確認する】
    窓口で「建築台帳記載事項証明書」や「開発登録簿」を発行してもらいます。過去に正しく検査を受けていれば、書類の中に「工作物」や「造成」の項目があり、そこに「検査済証番号」と「交付年月日」が記載されています。これが確認できれば、安全性が公的に認められている扱いになります。

【まとめ：購入や建て替えの前には必ず専門家に相談を！】

仙台市内には、古い歴史のある美しい住宅街も多くありますが、そうしたエリアほど古い玉石擁壁や過去の検査記録がない練積み擁壁が残っているリスクを秘めています。いざ家を建てようとすると莫大な追加費用がかかる場合があるため、以下のステップを踏んでみてください。


  • 敷地の擁壁が「空積み」か「練積み」かを目視でチェック
  • 仙台市の窓口で「検査済証」の記録があるか調べる
  • 設計士やハウスメーカーなどの専門家に、事前に現地を見てもらう

安全なマイホーム作りのために、足元の「壁」にもぜひ注目してみてくださいね。
（※窓口の連絡先などは2026年現在の情報です。事前にお近くの区役所等へご確認ください。）


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【失敗しない家探し】プロが教える「内見」の極意シリーズ第2回：建物の外に潜む罠？周辺環境と共用部から読み解くマンションの「真の価値」
カテゴリ：お役立ちブログ

こんにちは。
センチュリー21エステート仙台の五十嵐です。


不動産に関する情報や、売却のポイント、豆知識などを定期的に配信していきます。
前回の第1回では、「内見前の準備」と「見えないインフラ（空調や通信環境）の確認」という、お部屋の中の重要ポイントについてお話ししました。

今回のテーマは「建物の外に潜む罠？周辺環境と共用部から読み解くマンションの『真の価値』」です。

今回は視点を少し広げて、お部屋の外——つまり「共用部」と「周辺環境」に焦点を当てていきます。
実は、物件の「真の資産価値」と「将来の住みやすさ」は、専有部分（お部屋の中）以上に、この外側の部分に色濃く表れるのです。

1. 「マンションは管理を買え」は本当か？共用部が語る住民の質

不動産業界には「マンションは管理を買え」という格言があります。内見時、エントランスを抜けてお部屋に直行していませんか？プロは、お部屋に入るまでのアプローチで既に多くの情報を読み取っています。

ゴミ捨て場と駐輪場の「乱れ」は心の乱れ

指定日以外のゴミが出されていないか、自転車が区画外に乱雑に停められていないか。ここは、現在の入居者の「モラル」と管理会社の「対応力」が最も顕著に表れる場所です。

掲示板は「物件のカルテ」

エントランスの掲示板には必ず目を通してください。「騒音に関する注意喚起」が長期間貼られたままになっていないか、総会の議事録が適切に開示されているか。掲示物を見ることで、そのマンションが現在抱えている「リアルな課題」を把握することができます。

2. プロのエリア分析：目先の便利さだけでなく「街の歴史とデータ」を見る

周辺環境の確認というと、「駅から徒歩何分か」といった距離を気にする方が多いですが、私たちプロはもう一歩踏み込んだ視点でエリアを評価します。

その街の「開発年代」を意識する

住宅街やエリアが「いつ頃開発されたのか」という成り立ちは非常に重要です。街の成熟度と世代交代のバランスを見極めることが、長く快適に住むための秘訣です。

「取引の活発さ」が資産価値を担保する

年間どの程度の不動産取引（売買）が行われているかという流動性もエリア選びのポイントです。街全体の活気は、将来の売却や賃貸に出す際にも有利に働きます。

3. 「昼の顔」と「夜の顔」の両方を知る

内見は基本的に明るい日中に行われますが、それだけで周辺環境を判断するのは危険です。

時間帯を変えて歩いてみる

昼間は閑静でも、夜になると暗い一本道になることもあります。可能であれば、曜日や時間を変えて周辺を散策することをお勧めします。

第2回のまとめ

「共用部の管理体制」と「周辺環境の成熟度」だけは、個人の力ではどうすることもできません。内見時には、その街の歴史といった「変えられない部分」に厳しい目を向ける必要があるのです。
だからこそ、内見時にはお部屋に向かうまでの道のりや、その街の歴史といった「変えられない部分」にこそ厳しい目を向ける必要があるのです。
次回（第3回）は、「生活の質を左右する！間取りと生活動線の見極め方」について解説します。図面からは読み取れない、家具配置や採光のリアルな確認方法をお伝えしますので、どうぞお楽しみに！

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被災地特例終了における不動産への影響【相続不動産】
カテゴリ：お役立ちブログ

こんにちは。
センチュリー21エステート仙台の羽倉（はぐら）です。
不動産に関する情報や、売却のポイント、豆知識などを定期的に配信していきます。
私の記事では主に不動産にまつわる【相続】【資産活用】についての豆知識や節税対策、売却のポイントなどを定期的に配信していきます。

今回のテーマは「被災地特例の終了で固定資産税が6倍に？！」です。

※最大6倍となる可能性があります。


東日本大震災の被災により家屋がなくなってしまった土地に対して、これまで更地のままでも「家が建っている」とみなして固定資産税が大幅に減免してくれていた「被災住宅用地の特例」。


大変ありがたい特例でしたが、この措置が原則として令和8年度（2026年度）をもって終了となります。
（※福島県の復興居住区域など、一部地域では令和11年度まで延長される例外もあります。）


つまり、何も手を打たずに放置していると、2027年度（令和9年度）からは固定資産税が一気に最大6倍に跳ね上がることになります。


「これまで税金が安かったから維持できたけれど、これからどうしよう……」
「まだ活用できていない、売却に困っている、あるいは売却を考えたい」


そんな方に向けて、これから取るべき「アパート建築による活用」と「売却のタイミング・ポイント」を分かりやすく解説します！

1. 特例終了のピンチをチャンスに変える「アパート建築」という選択肢

特例が切れてしまうなら、「本当に家を建てて、合法的に『住宅用地の特例』を継続させる」のが一つの解決策です。
特に、ある程度の広さがあり、賃貸需要が見込めるエリアであれば「アパート建築」は強力な選択肢になります。

アパート建築による3つのメリット
【固定資産税の減免を維持できる】
アパート（小規模住宅用地）を建築することで、土地の固定資産税が引き続き6分の1、都市計画税が3分の1に減額されます。


【「負動産」から「収益資産」への転換】
税金を払い続けるだけの土地から、毎月家賃収入を生み出す資産へと生まれ変わります。


【相続税の節税対策にもなる】
将来的な相続を見据えた場合、更地よりも賃貸建物の立つ土地（貸家建付地）の方が評価額が下がり、節税につながります。


注意点：本当に「賃貸需要」はありますか？
アパート経営は立地が命です。
特例が切れるからといって、慌てて賃貸需要のない場所にアパートを建ててしまうと、今度は「空室リスク」という別の赤字を抱えることになります。
まずは収益不動産に詳しい専門家にしっかりと市場調査（マーケティング）を依頼することが必須です。

2. 「売却」を選ぶならいつ？損をしないための最適な時期

「アパートを建てるほどの資金やリスクは負いたくない」「遠方に住んでいて管理ができない」という方は、「売却」の一択になります。では、いつ売るべきなのでしょうか？


結論から言うと、「今すぐ（2026年中、遅くとも税額が跳ね上がる前）」がベストな時期です。


理由①：買い手（個人や開発業者）の購入意欲が高いうちが良い
土地を買い取る不動産業者や、家を建てたいと考えている個人からすれば、現在の不動産市況が良いタイミング（2026年現在、都市部や利便性の高い地域では地価が維持・上昇傾向にあります）で取引を終えたいものです。

理由②：固定資産税が上がる前に手放すのが鉄則
2027年度（令和9年度）に入ると、あなたの手元にある土地の維持費（固定資産税）が跳ね上がります。
売却活動が長引けば長引くほど、高額な税金を自分で負担しなければならなくなります。

3. 売却に困っている方・検討している方向けの「売却のポイント」

「売りたいけれど、地方だから売れるか不安」「これまで買い手が見つからなかった」という方へ、売却を成功させるための3つのポイントをお伝えします。


① 「現状有姿（更地）」での売却か「建築条件付き」かを柔軟に
被災地周辺の土地は、ハウスメーカーが「すぐに家を建てられる土地」として探しているケースが多々あります。
個人に売るだけでなく、地元の工務店やハウスメーカーに「買い手（施主）を紹介してもらえないか」アプローチをかけるのも有効です。


② 複数の不動産会社へ「一括査定」を依頼する
1社だけの査定で諦めてはいけません。不動産会社によって「売買が得意なエリア」や「持っている顧客（買い手）の層」が全く異なります。
A社では「売れない」と言われた土地が、B社では「ちょうどそのエリアで探しているお客様がいます！」とトントン拍子で売れることはよくあります。


③ 「買取」という選択肢も視野に入れる
土地の形状やエリアによっては仲介での売却（一般の買い手を探す方法）が難しい場合があります。
不動産会社に直接買い取ってもらう「業者買取」も検討しましょう。
売却価格は相場の7〜8割程度に下がってしまいますが、「最短数週間で確実に現金化できる」「2027年からの税金跳ね上がりを確実に回避できる」という大きなメリットがあります。

4.その他の不動産売却で考慮すべき重要な時期・ポイント

【所有期間による税率の違い】
売却する不動産の所有期間が「5年以下」か「5年超」かで譲渡所得にかかる税率が大きく異なります。
被災家屋の敷地の場合、被相続人（亡くなられた方）の所有期間を通算できます。
相続してから5年以下でも通算できますので、譲渡所得の税率を抑えて売却することが可能です。


【相続と売却のタイミング】
相続した土地の場合、「相続開始日から3年10ヶ月以内」に売却すると、相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。
また居住用家屋の場合、特別な控除枠もありますので確認が必要です。


【売却手続きにかかる期間】
通常の売却（仲介）では、査定から引き渡しまで 約3〜6ヶ月 かかります。
特例の期限ギリギリではなく、余裕を持ったスケジュールが必要です。

まとめ

タイムリミットは迫っています！まずはプロに相談を
2026年は、震災特例という「守り」の期間から、自ら動く「攻め」の期間への転換期です。

放置しておくと、来年には数倍の固定資産税の請求書が届き、後悔することになりかねません。


土地に価値があり、資金・運用に興味があるなら ➔ アパート建築の検討
管理の手間をなくし、早期にスッキリしたいなら ➔ 今すぐ売却活動を開始


まずはご自身の土地が今いくらで売れるのか、または賃貸需要があるのか、不動産会社やハウスメーカーへ一括査定・相談をすることから始めてみてください。
早めのアクションが、あなたの大切な資産を守る鍵になります！

親身になって並走してくれるパートナー（不動産会社）を見つけ、納得のいく選択をしていきましょう。


センチュリー21エステート仙台では
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