2025年11月の記事一覧｜仙台の不動産売却　お役立ちブログ｜センチュリー21エステート仙台

【不動産売買におけるFP活用②】
カテゴリ：お役立ちブログ

こんにちは。

センチュリー21エステート仙台

羽倉　天平です。

不動産に関する情報や、売却のポイント、
豆知識などを定期的に配信していきます。


私の記事では主に不動産にまつわる【相続】【資産運用】についての豆知識や節税対策、売却のポイントなどを定期的に配信していきます。


今回のテーマは

【不動産売買におけるFP活用②】 です。

今回は前回に引き続き

住宅の売買に関しての「FP活用」についてです。
「FP」とは「ファイナンシャルプランナー」の通称で、
個人の夢や目標（マイホーム購入、子どもの教育、老後の生活など）を実現するために、現在の収入、支出、貯蓄、負債、家族構成などの情報を基に、将来の資金計画（ライフプランニング）を立て、必要なアドバイスやサポートを行う職業です。

「相続をした不動産を売却するのはいいけど、税金対策や掛かってくる費用が不安、、、」
「売却以外での活用方法も検討したい」
「売却後の資産運用をしていきたい」
など活用はしていないので、なんとかしたいと考えはあるものの
どうすればよいか分からない場合にはファイナンシャルプランナーさんへ相談することが良い可能性があります。

今回はこのFPさんを活用して不動産売買で損失を最小限にするポイントと、
ライフプラン全体を通して利益を出していく方法をみていきます。

【住宅「売却」時のFP活用術】

自宅売却時にファイナンシャルプランナー（FP）を活用すべき３つの理由

「自宅を売却する」という決断は、新しい生活への期待と同時に、大きな不安を伴います。
「いくらで売れるのか」「ローンが残るのか」「そして、税金はいくらかかるのか？」
特に、売却は複雑な税制や資金移動が絡むため、ちょっとした判断ミスが手取り額を大きく左右します。
ここで頼りになるのが、お金の専門家であるファイナンシャルプランナー（FP）です。

1. 不動産会社とFPとの違い

最重要売却後の「手取り額」を正確に予測する不動産会社は「査定額」を教えてくれますが、
その査定額がそのまま手元に残るわけではありません。
売却には、多額の諸費用と税金がかかります。
FPの活用で、売却後の正確な資金状況を把握し、次のステップ（住み替えや老後資金など）への不安を解消できます。

〈諸費用と税金を加味した「手取り額」の計算〉

FPは、査定額から以下の費用を差し引いた、真の「手取り額」をシミュレーションします。

売却費用：不動産会社への仲介手数料、印紙税、測量費など。
残債の清算：住宅ローンの残っている場合はその一括返済額。

譲渡所得税・住民税：売却益（譲渡所得）が出た場合にかかる税金。
特に税金は、売却額、購入額、保有期間によって計算が大きく変わります。
FPに相談することで、売却前に「最終的にいくら手元に残るか」を明確にできるため、次の資金計画を安心して立てることができます。

〈売却後の資産運用〉

相続した不動産を売却してまとまったお金が入った場合、何かに使ったほうがよいのか、
老後のために銀行に預けていたほうがよいのか、分からず放置するパターンもあります。
しかし年々物価などが上がっていく中で
仮に1000万円の現金資産があった場合、10年後には700万弱の価値になると言われております。
大切な資産を「守る」ためにも資産運用は老若男女問わず重要なポイントです。
不動産会社では売った先のことまでは細かく見ることは難しいですが、
FPさんであれば売却～売却後の部分まで見てもらえるため、売却時にもFP相談は非常に有効です。

2. 特例や控除の活用

マイホーム売却の「特例・控除」を最大限に活用する自宅（居住用財産）の売却には、
他の不動産の売却と比べて非常に有利な税制上の特例や控除が用意されています。
これらの特例を適切に利用できるかどうかが、手取り額を大きく変えるポイントです。
FPは、あなたの状況に合わせて、どの特例を使うのが最も得かを判断する手助けをします。

〈適用を検討すべき主な特例特例・控除概要〉
・3,000万円特別控除
マイホームを売って利益が出た場合、最高3,000万円まで課税対象から差し引ける。
特例の適用要件（居住期間、用途など）を満たしているか確認し、次の特例と比較検討していきます。
・居住用財産の買換え特例
自宅を売却し、より高額な自宅に買い替えた場合、売却益への課税を将来に繰り延べできる。
新しい生活設計において、この特例が最も有利か、あるいは控除を使った方が良いかシミュレーション。
・譲渡損失の損益通算・繰り越し控除
売却で損失（譲渡損失）が出た場合、他の所得と相殺（損益通算）したり、最長3年間税金を軽減できる。
損失が出た場合に、他の所得（給与所得など）の税金をどれだけ減らせるかを具体的に計算。

これらの特例は同時に使えないものや、適用条件が複雑なものがあります。
FPは、税理士の専門分野に近い情報まで把握していることが多く、あなたに代わって複雑な制度を紐解いてくれます。

※なお、具体的な税額の計算や税務申告は税理士の独占業務であるため、
FPが個別具体的な計算が必要と判断した場合は、提携の税理士への橋渡しをしてくれます。

3. 住み替えの場合

「資金計画の空白期間」を埋める自宅売却と
新しい家の購入を同時に行う「住み替え」は、資金計画が最も複雑になるケースです。

〈売却と購入のタイミング調整〉
「売却代金が入る前」に「新居の代金を支払う」必要がある場合、一時的に資金が不足します。
FPの役割：つなぎ融資やダブルローンの必要性を検討し、最も手数料や金利負担が少なく済む方法を提案。
売却から購入までの資金移動のスケジュールに無理がないか確認し、資金繰りの不安を解消します。


売却後の資金活用を老後まで見据える売却によってまとまった現金を手に入れた場合、
その後の使い道を誤ると、数年後に老後資金が不足する事態になりかねません。
住み替え後の資金を、新しい住宅ローン返済、教育費、そして老後資金としてどのように配分し、運用していくか、
売却後を見据えた包括的なマネープランをアドバイスします。

〈不動産の専門家との連携〉
FPは資金計画の専門家ですが、実際の査定や売買交渉は不動産会社が行います。
査定額の妥当性についても、FPは客観的な意見をくれるでしょう。
住宅売却は、単なる不動産取引ではなく、あなたの人生の大きな転換点です。
FPというプロの視点を取り入れることで、税金で損をせず、次の人生を豊かにするための確かな一歩を踏み出しましょう。

ただ単にFPさんに相談すれば良いというものでもなく、
「不動産」に強いFPさんに相談することが大切になってきます。

センチュリー21エステート仙台では
不動産取引のワンストップサービスとしてFP相談サービスを無料にて実施しております。
お客様の損失を防ぐためにも、第三者目線という部分を大切にするためにも
提携ではありますが外部機関へ依頼しておりますので、客観的な視点で見定めることが可能です。



センチュリー21エステート仙台は
不動産売買だけの不動産屋ではなく
不動産まわりの事柄にも真摯に対応することで
売買の取引がうまくいくという考えで
不動産を通してお客様に幸せをお届けすることをミッションとしております。


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