2025年07月の記事一覧｜仙台の不動産売却　お役立ちブログ｜センチュリー21エステート仙台

こんにちは。

センチュリー21エステート仙台

羽倉　天平です。

不動産に関する情報や、売却のポイント、
豆知識などを定期的に配信していきます。


私の記事では主に不動産にまつわる【相続】についての豆知識や節税対策、売却のポイントなどを定期的に配信していきます。


今回のテーマは

あなたが相続した空き家は大丈夫？～空き家の管理対策の徹底ガイド～ です。


相続により取得した「空き家」。取扱いによっては税金が大幅に上がったり、売却するにも税金がかかってきたりと、しっかりとした知識をもっていないと不動産が「負動産」となることも。

今回はあなたが相続した空き家の現状の状態と、管理方法を徹底解説してまいります。
家族が残してくれた大切な不動産。重荷ではなく財産とできるようお手伝いできればと思います。


PART1：あなたの空き家はどのタイプ？種類別の状況と適切な管理対策

空き家と一口に言っても、その「空き」の状態によって種類が異なります。
あなたが相続した空き家がどのタイプに属するかを理解し、適切な管理対策を講じることが重要です。

空き家の種類（総務省 住宅・土地統計調査より）
①賃貸用の住宅 :賃貸に出すために空いている住宅。
②売却用の住宅 :売却するために空いている住宅。
③二次的住宅（別荘など） :普段は住んでいないが、保養や趣味などの目的で定期的に利用される住宅。
④その他の住宅 :上記以外の、長期間誰も住まず、活用もされていない住宅。

相続した空き家の多くは、この 「その他の住宅」 に分類され、これがまさに 「空き家問題」として深刻化しているタイプ です。
空き家を「負動産」にしないための管理対策リスクを回避し、将来的な選択肢を広げるためにも、適切な管理は不可欠です。


PART2：管理不全空き家とは？あなたの空き家が指定される条件

2023年12月に施行された改正空き家対策特別措置法により、新たに 「管理不全空き家」 という区分が設けられました。
これはこれまで 「特定空き家」 に指定されるまで行政が介入しにくかった状況を改善し、空き家が深刻な状態になる前に所有者に対応を促すためのものです。

あなたの相続した空き家が「管理不全空き家」に指定される条件と、指定された場合に何が起こるのかを詳しく見ていきましょう。

定義と特定される条件

「管理不全空き家」とは、端的に言えば「放置すれば特定空き家になるおそれのある空き家」を指します。

具体的には、空き家対策特別措置法第2条第2項に定められる「空家等」のうち、以下のいずれかの状態に該当し、かつそのまま放置すれば特定空き家（法第2条第3項）に該当することとなるおそれが大きいと認められるものが「管理不全空き家」として判断されます。

特定空き家は「著しく」という表現で、すでに深刻な状態を示していますが、 管理不全空き家は「著しく」なる前の段階の空き家が対象となります。


1. 保安上危険となるおそれのある状態

①建物の軽微な破損 ：屋根の一部がずれている、外壁にひび割れが見られるが、すぐに倒壊するほどではない。
②基礎部分の小さな損傷 ：基礎に一部亀裂があるなど、構造的な問題に繋がりかねない初期症状。
③強風などで飛散する可能性があるもの ：今すぐに飛ばないものの、劣化が進んだ屋根瓦や剥がれかけた外壁の一部、傾き始めたブロック塀など、放置すれば周辺に危険を及ぼす可能性がある状態。
④出入り口の施錠不備 ：誰でも侵入できる状態ではないが、鍵が壊れかかっているなど、簡単に不審者が入り込める可能性のある状態。


2. 衛生上有害となるおそれのある状態

①庭木の過剰な繁茂 ：庭木が敷地からはみ出し、隣家の日照を妨げたり、歩道に枝が張り出したりしている状態。害虫の発生源になる可能性。
②雑草の繁茂 ：敷地全体に雑草が生い茂り、美観を損ねるだけでなく、火災発生時の延焼リスクを高めたり、害虫の発生源となったりする可能性。
③不適切なゴミの放置 ：空き家の敷地内や玄関先に、軽微なゴミや粗大ゴミが放置されており、悪臭や害虫の発生に繋がりかねない状態。


3. 著しく景観を損ねている状態

①外観の著しい劣化の初期段階 ：外壁の塗装剥がれが目立つ、窓ガラスが何枚か割れている、雨戸が外れかかっているなど、周囲から見て著しく荒れていると判断される手前の状態。
②不法投棄物の放置 ：敷地内に粗大ゴミなどが散乱し、地域の景観を損ねている状態。


4. その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
上記に直接当てはまらなくても、放置すれば地域住民の生活環境に悪影響を及ぼす可能性のある状態です。


PART3：管理不全空き家に指定されたらどうなる？
管理不全空き家に指定された場合、市町村は所有者に対して段階的な行政措置を講じます。

助言・指導
市町村はまず、空き家の所有者に対して、適切な管理を行うよう助言や指導を行います。
この段階では、まだ法的拘束力はありませんが、 所有者は対応を求められます。

勧告
助言・指導に応じず、 空き家の状態が改善されない場合、市町村は所有者に対して「勧告」を行います。
この「勧告」が非常に重要です。 勧告を受けると、これまで適用されていた 「住宅用地の特例」（固定資産税の軽減措置）が解除されます。
これにより、固定資産税が最大で6倍に跳ね上がることになります。
これは特定空き家になる前の段階での税金増額であり、所有者にとっては大きな経済的負担となります。

命令・行政代執行（特定空き家へ移行した場合）
勧告にも応じず、空き家がさらに放置され、特定空き家の条件（著しく保安上危険など）に該当すると判断された場合、市町村は所有者に対して「命令」を発します。
命令に違反した場合は、50万円以下の過料が課せられる可能性 があります。
それでも改善が見られない場合、最終手段として市町村が強制的に解体や修繕を行う 「行政代執行」が実施され、
その費用は全て所有者に請求されます。


PART4：空き家の管理対策や活用方法
PART1～PART3まであなたの相続した不動産が行政のいう空き家にあたるのか、あたった場合どのようなリスクがあるのかをみてまいりました。
では、そのようにならないために実際にどのような対策を講じる必要があるのでしょうか。確認していきましょう。

1. 定期的な巡回と点検
シンプルなのが定期的に巡回し管理していくことです。特定空き家等に指定されなければ、固定資産税は上がることなく資産として保有し続けることができます。
将来もしかしたら住み替えるかも、子供がその土地で家を建てるかも。など自己使用の可能性が残されている場合には
正しい管理で物件の価値を保持して、来たるときに備えるのが良いかと思われます。

〈推奨頻度〉
最低でも 月に1回 が適切です。夏場や大雪があった場合など湿気や積雪により急激に住宅が劣化する場合もあります。
どんなに期間を置いたとしても2〜3ヶ月に1回は訪問しましょう。

〈チェックポイント〉
☐建物の外観 ：外壁のひび割れ、屋根瓦のズレ、雨樋の破損など。
☐内部 ：雨漏りの跡、カビの発生、シロアリの痕跡、異臭の有無、設備（水回り、電気）の異常。
☐敷地 ：庭木の越境、雑草の繁茂、ゴミの不法投棄。
☐記録 ：写真を撮り、日付とともに記録を残しておくと、後々問題が発生した際の証拠にもなります。
☐換気 ：全ての窓やドアを数時間開け放ち、室内の空気を入れ替えましょう。特に湿気の多い梅雨時や夏場は重要です。
☐通水 ：全ての蛇口から1分程度水を流し、排水トラップに水を溜めることで、下水からの悪臭や害虫の侵入を防ぎ、配管のサビ付きも予防できます。
☐清掃と庭の手入れ ：室内外の掃除、庭の草むしり、庭木の剪定を定期的に行い、清潔な状態を保ちましょう。これは美観維持だけでなく、害虫・害獣の発生予防、近隣トラブル回避にも繋がります。
☐施錠の徹底 ：全ての窓、ドア、物置などを確実に施錠します。
☐郵便物の管理 ：郵便物が溜まっていると空き家だと一目でわかってしまいます。郵便局の転送サービスを利用するか、定期的に回収しましょう。
☐防犯グッズの導入 ：センサーライト、防犯カメラ、補助鍵の設置なども有効です。
☐火災保険・地震保険の加入 ：万が一の火災や地震による損害に備え、保険は必ず加入・継続しておきましょう。補償内容も定期的に見直すことをおすすめします。
☐近隣住民との良好な関係維持 ：可能であれば、空き家の所有者であることを伝え、何か異変があれば連絡をもらえるような関係を築いておくと安心です。

特に個人的に重要だと思うのが、「郵便物の管理」です。転送サービスや住所変更などを住んでいれば郵便物は大丈夫かと思いますが、 「チラシ」や「DM」などは止めることができません。そのような状態になっていると一目で「空き家」であることが外から分かってしまいますので、 不法侵入や放火、不法投棄などの犯罪に繋がる恐れ があります。
そうなった場合一気に空き家の劣化が加速しますので、周辺住民からの通報で管理不全空き家としての指導が入る恐れがあります。

とはいっても、遠方の不動産を相続した場合、頻繁に訪れて自身で管理することが困難なケースもあります。
そういった場合には「空き家管理サービス」を活用することもひとつの手です。

2. 空き家管理サービスの活用

遠方に住んでいる、仕事で忙しい、高齢で管理が難しいなど、自分で管理が困難な場合は、 専門の「空き家管理サービス」を利用するのが最も現実的かつ安心な方法です。

〈サービス内容例〉
月1回〜数回程度の巡回、換気、通水、簡易清掃、郵便物確認、報告書の作成、緊急時の対応（別料金）など。

〈費用相場〉
月額5,000円〜15,000円程度（サービス内容や頻度で変動）。

〈メリット〉
プロの目で定期的に管理してもらえるため、リスクを最小限に抑えられ、精神的負担も大きく軽減されます。

※上記例は一般的な相場感となります。サービス内容や利用する会社によって異なる可能性がございますので予めご了承ください。

センチュリー21エステート仙台でも空家の管理や活用についてのご相談を承っております。
お客様のご状況や物件の状態に応じて内容や頻度、費用面のご相談が可能です。
ご相談無料で承っておりますのでまずはご相談だけでもお気軽にお声がけください。

3. 不動産の活用と売却

空き家を相続した場合、管理対策のご相談とともに行ったほうがよいのが不動産の活用と売却の検討です。
最近はニーズが多様化しておりますので、一言に賃貸といっても色々なやり方が存在します。
・民泊事業者への賃貸
・ＤＩＹ可能物件としての賃貸
・店舗利用可としての賃貸
など
居住用以外にも意外とニーズが存在しておりますので、不動産活用の方法も不動産会社からお客様に合った提案ができる会社に相談をするのがベストです。
変わった土地を相続した？相続不動産の活用方法 （アーカイブ）

また、今すぐではないにしろ将来的資産の確認という意味でも
売却した場合の査定額を知っておくことは非常に重要なポイントとなります。
・いま売ったら手残り資産としてはどれくらいになるのか
・賃貸に出した場合の諸費用や税金を考慮した場合の年間のコストと利益はどうなるのか
・管理していく場合のコストと将来的資産を考えた時にいつまでに活用や売却を検討したほうがよいのか
など

査定をしたとしても絶対売らなければならないわけではありません。
将来的な試算のためにプロの目線でみてもらうことにより、活用方法や不安などの解消の糸口になる可能性が高いので
まずは査定依頼してみることをおススメいたします。

もちろん相談無料です。
仙台の皆さまの土地活用や不動産の売却・購入を全力でサポートさせていただきます！

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・若林区 全域
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・仙台市外
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