カテゴリ：お役立ちブログ
こんにちは。
センチュリー21エステート仙台の羽倉（はぐら）です。
不動産に関する情報や、売却のポイント、豆知識などを定期的に配信していきます。
私の記事では主に不動産にまつわる【相続】【資産活用】についての豆知識や節税対策、売却のポイントなどを定期的に配信していきます。
古家付き vs 更地渡し！手残りを最大化するポイントと費用について
親から実家や土地を相続したものの、
「建物が古くて住む予定がない」「固定資産税の負担を抑えたい」とお悩みの方は少なくありません。
相続した土地を売却する際、大きな分かれ道となるのが
「古家付きのまま売るか」それとも
「解体等を行って更地渡しで売るか」です。
本記事では、相続土地の更地渡しに必要な費用と手続きをはじめ、
売却手法による「手残り額の比較シミュレーション（ケーススタディ）」、
そして少しでも高く売るための実践的なポイントを分かりやすく解説します。
【1．相続土地の「更地渡し」に必要な費用と手続き】
更地渡しとは
売買契約を結んだ後に売主の負担と責任で建物を解体し、隣地との境界を明確（確定測量）にして引き渡す取引方法です。
売主（相続人）にかかる主な費用
- 建物解体費用：木造戸建て（30坪程度）で100万〜150万円前後（アスベストの有無や敷地や接道の狭さで変動）。
- 残置物撤去費用：親が生前使っていた家具・家電や生活用品の処分費で15万〜30万円程度。
- 確定測量費用：境界確定のための測量費で30万〜80万円程度。※昔の土地は境界が曖昧なことが多く必須となりやすいです。
- 建物滅失登記費用：解体後に建物の登記を消す手続き（土地家屋調査士等へ依頼で4万〜5万円程度）。
- 譲渡所得税・仲介手数料等：売却益に対する税金や不動産会社への報酬。
更地渡しの主な手続きの流れ
- STEP 1：相続登記の完了（売主である相続人への名義変更が必須）
- STEP 2：不動産会社と媒介契約・事前見積もり
- STEP 3：売買契約の締結（「解体・確定測量後に更地で引き渡す」特約を入れる）
- STEP 4：残置物処分・解体工事・確定測量
- STEP 5：建物滅失登記の申請
- STEP 6：残代金決済・引き渡し
※相続ならではの注意点
契約前にあわてて解体してしまうと、住宅用地の固定資産税軽減措置（最大1/6）が外れ、固定資産税が上がってしまいます。
解体作業は必ず「売買契約後（特約付き）」に行うのが鉄則です。
【2．古家付き売却 vs 更地渡しの手残り比較】
実際のお金でどれくらい差が出るのか、条件を設定してシミュレーションしてみましょう。
（シミュレーション条件）
物件：相続した郊外の土地（50坪 / 古家木造30坪あり）
売却相場：1,500万円 販売価格：1,580万円
費用相場：解体 150万円・残置物撤去 35万円・測量 50万円・滅失登記 5万円（合計240万円）
その他費用：仲介手数料 約55万円 印紙代など
購入者：予算4000万円 建物2500万円希望
パターンA：古家付きのまま現況売却
まずは買主の気持ちになっていきましょう。
買主としては、土地にかかる費用（1,580万円）＋ 建物を新たに建てられるようにする費用（240万円）が
かかってきてしまうため、実質1,580万円の土地ではなく、1,820万円の土地である認識となります。
そこに希望の2,500万円の建物費用を合計すると「4,320万円」となるため、建物で予算を落とさないといけなくなってしまうため
ハウスメーカーさん主導でも出来る限り建築費用をかけてほしいため、値引き交渉を入れるような動きとなります。
240万円まるまる交渉に応じる必要もありませんが、ある程度をみれないと買主が離れてしまいます。
- ・妥結価格：1,330万円（320万円値下げ交渉に250万円値引きで妥結）
- ・売主の費用負担：
- ・解体費・残置物：0円（買主負担のため）
- ・仲介手数料：約50万円
- ・測量費：約50万円 （測量は原則、売主負担となる場合が一般的です。）
- ・手残り金額：1,230万円
買主試算の費用の場合、相場試算となるため正規価格での見積もりや相場で値引き交渉をする場合がほとんどです。
パターンB：売主側で業者を手配して「更地渡し」
売主自身で見積もりを取り、解体・測量を行って相場価格で売却した場合です。
相見積もりによる金額低減、中間マージンのカット、相場価格ではなく実費価格となるため
値引き交渉の金額よりも抑えることが可能です。
- ・売却価格：1,550万円（更地のため相場通り早期売却）
- ・売主の費用負担：
- ・建物解体費用（売主手配）：105万円
- ・残置物撤去費用（売主手配）：15万円
- ・滅失登記・諸費用（自身で実施）：数千円
- ・仲介手数料：約55万円
- ・測量費：50万円（測量は原則、売主負担となる場合が一般的です。）
- ・手残り金額：1,325万円
比較まとめ
| 項目 | パターンA：古家付き売却 | パターンB：更地渡し |
|---|---|---|
| 売却価格 | 1,330万円（値下げ要求あり） | 1,550万円（相場価格） |
| かかった費用総額 | 約100万円 | 約225万円 |
| 最終手残り額 | 1,230万円 | 1,325万円（＋95万円アップ！） |
売主側で業者を手配して更地渡しにした方が、手残り額で約95万円多く残る結果となりました。
住宅用地を探している個人買主（ハウスメーカーで家を建てろ層）をターゲットにできるため、売却期間も短くなる傾向があります。
〈相続土地を高く売り、手残りを増やすポイント〉
-
①解体・測量・処分は「相見積もり」で
解体業者や残置物撤去会社、土地家屋調査士へ2〜3社相見積もりを取るだけで、数十万円単位で手残りを増やすことができます。 -
②親の遺品・残置物はできる限り自分で処分する
家の中に残った生活用品を業者にまるごと処分させると費用が跳ね上がります。
自分で粗大ゴミに出す、不用品買取業者を利用するなどして減らしておくだけで、撤去費用を多少に削減できます。 -
③「相続空き家の3,000万円特別控除」を活用する
一定の条件（昭和56年5月31日以前の旧耐震基準の建物を解体して売却するなど）を満たすと、
売却益から最大3,000万円まで控除できる特例が使えます。
譲渡所得税をゼロに抑えられる可能性があるため、売却前に必ず税務署や税理士に確認しましょう。
【まとめ：相続土地は「適切な準備」で手残りが変わる】
相続した古家付き土地の売却は「更地渡しにする」「かかる費用を最小限にする」ことで、手元に残る現金に大きな差がつきます。
自分自身で実施できれば何の問題もありませんが、現実問題として仕事をしながらとか、複数社を相手取ってとなると個人には限界があります。
不動産業者、解体業者に相談していくのが良いですが、この試算部分や、経費削減ができる信頼できる業者さんに依頼しないと、
中間マージンを取られてしまったりと、逆に手残りが少なくなるリスクもあります。
何よりも重要なのは依頼する不動産会社さんが信頼に足るのかどうかという点です。もっと言えばその営業マンが誠実かどうか。
不動産売却は会社選びと言われる所以はここにあります。
不動産会社選びはしっかりも見極めて、
ネームバリューやサービスに囚われない視点が大切であることをお忘れなく！
★TOPIC★手出しをほぼ無くすためのポイント
契約を締結してから解体を進めていきますが、解体業者さんによっては
解体後直ぐの請求ではなく、前金を入れるなどの対応があれば、期間待ってもらえる業者さんもあります。
契約時の手付金の一部で、前金をお支払して、決済引渡しのタイミングと解体完了タイミングをなるべく合わせながら
決済完了時に残金をお支払することで「手出し」の現金を用意する必要がありません。
更地渡しは決して、現金等のお金の余裕のある方だけができる手法ではありません。
自身の物件の特性をよく理解し、古家リノベやDIYなど向けの物件としての価値を残しておくべきなのか、
旧耐震だからもう土地売りしかできないと判断したのであれば、更地渡しを視野に入れたほうが手残りが増えます。
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◎買う前の資金計画やローンアドバイス
◎買った後の家計見直しや投資運用相談
◎売る前のインスペクション、瑕疵保険などのリスクヘッジ
◎売った後の資金運用や保険相談
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・保険相談（火災・損害・生命）
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・若林区 全域
(荒井・荒井東・荒井南・荒浜・荒浜新・荒町・飯田・伊在・石垣町・石名坂・五橋・一本杉町・井土・今泉・裏柴田町・沖野・表柴田町・卸町・卸町東・かすみ町・霞目・蒲町・蒲町東・上飯田・河原町・木ノ下・穀町・椌木通・五十人町・三百人町・三本塚・清水小路・下飯田・白萩町・四郎丸・志波町・新寺・新弓ノ町・畳屋丁・種次・長喜城・土樋・鶴代町・遠見塚・遠見塚東・堰場・中倉・なないろの里・成田町・二軒茶屋・西新丁・日辺・八軒小路・東九番丁・東七番丁・東新丁・東八番丁・藤塚・二木・舟丁・古城・文化町・保春院前丁・南石切町・南鍛冶町・南小泉・南材木町・南染師町・元茶畑・大和町・弓ノ町・連坊・連坊小路・六郷・六十人町・六丁目・六丁の目北町・六丁の目中町・六丁の目西町・六丁の目東町・六丁の目南町・六丁の目元町・若林)
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