こんにちは。センチュリー21エステート仙台
髙井 謙一です。
不動産に関する情報や、売却のポイント、豆知識などを定期的に配信していきます。
今回のテーマは【プロが明かす】住宅ローン審査で「意外と見られている」盲点と一発合格への対策です。
日々、多くのお客様のマイホーム購入をサポートさせていただく中で、もっとも緊張する瞬間のひとつが「住宅ローン審査」です。
年収や勤続年数がチェックされることは皆様ご存知ですが、実は「えっ、そんなところも見られるの？」という意外なポイントで審査に引っかかってしまうケースが少なくありません。
今回は、現場の営業マンだからこそ知る「審査の盲点」と、確実に審査をクリアするためのアドバイスをお伝えします。
住宅ローン審査で「意外と見られている」4つのポイント
1. 使っていないクレジットカードの「キャッシング枠」
カードを全く使っていなくても、キャッシング枠が設定されているだけで「いつでも借金ができる状態」とみなされます。例えば、50万円のキャッシング枠があるカードを3枚持っていると、審査上は「150万円の借金がある」として計算されてしまう銀行もあります。これにより、希望額まで借入ができなくなる（減額承認される）ケースがあります。
2. スマホ端末代の「分割払い」の引き落とし忘れ
これは20代〜30代の方に非常に多い落とし穴です。携帯電話の毎月の通話料の遅れは問題ありませんが、「端末本体の分割払い」はローン（割賦契約）にあたります。口座の残高不足などでうっかり引き落としが数回遅れただけで、信用情報機関に「異動（事故情報）」として記録され、最長5年間はローンが組めなくなる可能性があります。
3. 30代以上での「スーパーホワイト」（信用情報が真っ白）
「これまで完全な現金主義で、クレジットカードもローンも一切使ったことがないから安心！」と思うかもしれませんが、実は逆です。30代を超えて信用情報に全く履歴がない状態（通称：スーパーホワイト）は、「過去に金融事故を起こして一定期間カードが作れなかった人」と区別がつきにくく、銀行側が審査に慎重になる傾向があります。
4. リボ払いや奨学金の残債
毎月きちんと返済していても、「リボ払い」の残高があるだけで審査の評価は大きく下がります。また、奨学金自体は審査のマイナスにはなりませんが、毎月の返済額は「既存の借り入れ」として計算されるため、希望する住宅ローンの借入額を圧迫する要因になります。
審査通過率をグッと上げるための3つのアドバイス
では、希望通りに審査を通すためには事前にどう準備すれば良いのでしょうか？
1.不要なクレジットカードは解約する
審査を申し込む前に、メインで使っている1〜2枚を残し、使っていないカードは解約しましょう。解約しない場合でも、キャッシング枠を「0円」に設定変更しておくだけで審査に有利に働きます。
2.不安な場合は「個人の信用情報」を事前開示する
スマホの分割払いや、過去のクレジットカードの引き落とし遅れなどに少しでも不安がある方は、不動産会社に行く前にご自身でCIC（指定信用情報機関）の情報を開示してみることをお勧めします。スマホから約1,000円の手数料で、すぐに自分の信用状態を確認できます。
3.事前審査の前に「正直に」不動産営業マンに話す
「実は車のローンが残っている」「過去に少し支払いが遅れたことがあるかも」など、ネガティブな要素はすべて事前に担当の不動産営業マンに伝えてください。私たちプロは、その状況に合わせて「審査に通りやすい金融機関（フラット35や特定の地銀など）」を選定し、最も有利な見せ方で銀行に打診するノウハウを持っています。隠したまま審査に出して一度「否決」の履歴が残ってしまうと、他の銀行でも連鎖的に不利になってしまいます。
あなたの「返済負担率」をチェックしてみましょう
住宅ローン審査の最大の基準は「返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）」です。一般的にこれが25%〜35%以内に収まっているかが重要になります。現在の収入と、車のローンなどを入力して、審査の目安をシミュレーションしてみてください。
マイホーム購入は人生の大きなプロジェクトです。事前の準備次第で、結果は大きく変わります。住宅ローンに関して少しでも不安なことがあれば、なんなりとご相談ください！
なお、センチュリー２１エステート仙台では、金融庁指定のファイナンシャルプランナーと提携し、相談料無料で住宅購入や売却に関わる様々なご質問やご相談も行なっておりますので、いつでもお気軽にご相談ください。
