カテゴリ：お役立ちブログ
こんにちは。
センチュリー21エステート仙台の羽倉（はぐら）です。
不動産に関する情報や、売却のポイント、豆知識などを定期的に配信していきます。
私の記事では主に不動産にまつわる【相続】【資産活用】についての豆知識や節税対策、売却のポイントなどを定期的に配信していきます。
今回のテーマは「被災地特例の終了で固定資産税が6倍に？！」です。
※最大6倍となる可能性があります。
東日本大震災の被災により家屋がなくなってしまった土地に対して、これまで更地のままでも「家が建っている」とみなして固定資産税が大幅に減免してくれていた「被災住宅用地の特例」。
大変ありがたい特例でしたが、この措置が原則として令和8年度（2026年度）をもって終了となります。
（※福島県の復興居住区域など、一部地域では令和11年度まで延長される例外もあります。）
つまり、何も手を打たずに放置していると、2027年度（令和9年度）からは固定資産税が一気に最大6倍に跳ね上がることになります。
「これまで税金が安かったから維持できたけれど、これからどうしよう……」
「まだ活用できていない、売却に困っている、あるいは売却を考えたい」
そんな方に向けて、これから取るべき「アパート建築による活用」と「売却のタイミング・ポイント」を分かりやすく解説します！
1. 特例終了のピンチをチャンスに変える「アパート建築」という選択肢
特例が切れてしまうなら、「本当に家を建てて、合法的に『住宅用地の特例』を継続させる」のが一つの解決策です。
特に、ある程度の広さがあり、賃貸需要が見込めるエリアであれば「アパート建築」は強力な選択肢になります。
アパート建築による3つのメリット
【固定資産税の減免を維持できる】
アパート（小規模住宅用地）を建築することで、土地の固定資産税が引き続き6分の1、都市計画税が3分の1に減額されます。
【「負動産」から「収益資産」への転換】
税金を払い続けるだけの土地から、毎月家賃収入を生み出す資産へと生まれ変わります。
【相続税の節税対策にもなる】
将来的な相続を見据えた場合、更地よりも賃貸建物の立つ土地（貸家建付地）の方が評価額が下がり、節税につながります。
注意点：本当に「賃貸需要」はありますか？
アパート経営は立地が命です。
特例が切れるからといって、慌てて賃貸需要のない場所にアパートを建ててしまうと、今度は「空室リスク」という別の赤字を抱えることになります。
まずは収益不動産に詳しい専門家にしっかりと市場調査（マーケティング）を依頼することが必須です。
2. 「売却」を選ぶならいつ？損をしないための最適な時期
「アパートを建てるほどの資金やリスクは負いたくない」「遠方に住んでいて管理ができない」という方は、「売却」の一択になります。では、いつ売るべきなのでしょうか？
結論から言うと、「今すぐ（2026年中、遅くとも税額が跳ね上がる前）」がベストな時期です。
理由①：買い手（個人や開発業者）の購入意欲が高いうちが良い
土地を買い取る不動産業者や、家を建てたいと考えている個人からすれば、現在の不動産市況が良いタイミング（2026年現在、都市部や利便性の高い地域では地価が維持・上昇傾向にあります）で取引を終えたいものです。
理由②：固定資産税が上がる前に手放すのが鉄則
2027年度（令和9年度）に入ると、あなたの手元にある土地の維持費（固定資産税）が跳ね上がります。
売却活動が長引けば長引くほど、高額な税金を自分で負担しなければならなくなります。
3. 売却に困っている方・検討している方向けの「売却のポイント」
「売りたいけれど、地方だから売れるか不安」「これまで買い手が見つからなかった」という方へ、売却を成功させるための3つのポイントをお伝えします。
① 「現状有姿（更地）」での売却か「建築条件付き」かを柔軟に
被災地周辺の土地は、ハウスメーカーが「すぐに家を建てられる土地」として探しているケースが多々あります。
個人に売るだけでなく、地元の工務店やハウスメーカーに「買い手（施主）を紹介してもらえないか」アプローチをかけるのも有効です。
② 複数の不動産会社へ「一括査定」を依頼する
1社だけの査定で諦めてはいけません。不動産会社によって「売買が得意なエリア」や「持っている顧客（買い手）の層」が全く異なります。
A社では「売れない」と言われた土地が、B社では「ちょうどそのエリアで探しているお客様がいます！」とトントン拍子で売れることはよくあります。
③ 「買取」という選択肢も視野に入れる
土地の形状やエリアによっては仲介での売却（一般の買い手を探す方法）が難しい場合があります。
不動産会社に直接買い取ってもらう「業者買取」も検討しましょう。
売却価格は相場の7〜8割程度に下がってしまいますが、「最短数週間で確実に現金化できる」「2027年からの税金跳ね上がりを確実に回避できる」という大きなメリットがあります。
4.その他の不動産売却で考慮すべき重要な時期・ポイント
【所有期間による税率の違い】
売却する不動産の所有期間が「5年以下」か「5年超」かで譲渡所得にかかる税率が大きく異なります。
被災家屋の敷地の場合、被相続人（亡くなられた方）の所有期間を通算できます。
相続してから5年以下でも通算できますので、譲渡所得の税率を抑えて売却することが可能です。
【相続と売却のタイミング】
相続した土地の場合、「相続開始日から3年10ヶ月以内」に売却すると、相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。
また居住用家屋の場合、特別な控除枠もありますので確認が必要です。
【売却手続きにかかる期間】
通常の売却（仲介）では、査定から引き渡しまで 約3〜6ヶ月 かかります。
特例の期限ギリギリではなく、余裕を持ったスケジュールが必要です。
まとめ
タイムリミットは迫っています！まずはプロに相談を
2026年は、震災特例という「守り」の期間から、自ら動く「攻め」の期間への転換期です。
放置しておくと、来年には数倍の固定資産税の請求書が届き、後悔することになりかねません。
土地に価値があり、資金・運用に興味があるなら ➔ アパート建築の検討
管理の手間をなくし、早期にスッキリしたいなら ➔ 今すぐ売却活動を開始
まずはご自身の土地が今いくらで売れるのか、または賃貸需要があるのか、不動産会社やハウスメーカーへ一括査定・相談をすることから始めてみてください。
早めのアクションが、あなたの大切な資産を守る鍵になります！
親身になって並走してくれるパートナー（不動産会社）を見つけ、納得のいく選択をしていきましょう。
センチュリー21エステート仙台では
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