住宅ローンが残っていても売却できる？仙台で「賢く住み替える」ための資金計画
カテゴリ：お役立ちブログ
ローンが残っている家を売るためのルールはシンプルです。
「物件を引き渡す瞬間に、ローンの残りを一括返済し、抵当権（銀行の担保）を外すこと」。
この返済資金をどう確保するかによって、売却の難易度が変わります。
◼️ アンダーローン vs オーバーローン
まずはご自身の状況がどちらに該当するか、以下の表でチェックしてみてください。
仙台市内のマンションや戸建ては現在需要が安定していますが、それでも購入時期や条件によっては「売ってもローンが残ってしまう」ケースがあります。その場合の解決策は主に3つです。
①自己資金で充当す
預貯金などの手元資金から不足分を支払い、ローンを完済します。
② 「住み替えローン」を活用する
新居の購入資金と、今の家の残債を「セット」で借り入れる方法です。
③売却価格を最大化する戦略を練る
適切なリフォーム提案や、ターゲットを絞った広告戦略により、1円でも高く売る努力をします。
ローン残債がある売却を成功させるために、私はいつもお客様に以下の準備を推奨しています。
正確な「残債」の把握
まずは銀行から届く返済予定表やネットバンキングで、「今、いくら返せばいいのか」を1円単位で確認しましょう。
「諸経費」を忘れない
売却には仲介手数料や登記費用、印紙代などがかかります。これらを差し引いた「手残り金額」でシミュレーションすることが不可欠です。
仙台の「リアルな相場」を知る
ネットの簡易査定だけでなく、近隣の成約事例に基づいた「実際に売れる価格」を把握することが、資金計画の第一歩です。
ローンが残っている状態での売却は、数字の正確さがすべてです。
当社では、単なる価格査定だけでなく、諸経費や税金まで考慮した「不動産担保価値総合シミュレーター」を用いた詳細な資金計画書を作成しております。
「今の家がいくらで売れて、手元にいくら残るのか？」
まずはこの数字をクリアにすることから始めませんか？
仙台の街を熟知したプロとして、お客様にとって最適な住み替えのタイミングと方法をアドバイスさせていただきます。ぜひ、お気軽にご相談ください。
～ご相談可能エリア～
・青葉区 全域
（青葉町・青葉山・赤坂・あけぼの町・旭ケ丘・愛子中央・愛子東・荒巻・荒巻神明町・荒巻中央・荒巻本沢・一番町・五橋・芋沢・梅田町・大倉・大手町・大町・霊屋下・小田原・落合・折立・貝ケ森・花京院・柏木・春日町・片平・花壇・上愛子・上杉・川内・川内追廻・川内亀岡北裏丁・川内亀岡町・川内川前丁・川内三十人町・川内大工町・川内中ノ瀬町・川内明神横丁・川内元支倉・川内山屋敷・川内澱橋通・川平・菊田町・北根・北根黒松・北目町・北山・木町・木町通・国見・国見ケ丘・熊ケ根・栗生・国分町・小松島・小松島新堤・米ケ袋 ・郷六・鷺ケ森・作並・桜ケ丘・桜ケ岡公園・三条町・子平町・下愛子・昭和町・西花苑・星陵町・高野原・高松 ・滝道 ・立町・台原・台原森林公園・中央・千代田町・土樋・堤通雨宮町・堤町・角五郎・東照宮・通町・中江・中山・中山台・中山台西・中山吉成・新坂町・西勝山・錦ケ丘・錦町・ニッカ・新川・支倉町・八幡・葉山町・東勝山・広瀬町・福沢町・藤松・双葉ケ丘・二日町・本町・水の森・南吉成・みやぎ台・宮町・向田・茂庭・山手町・吉成・吉成台・臨済院）
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こんにちは。
センチュリー21エステート仙台
髙井 謙一です。
不動産に関する情報や、売却のポイント、
豆知識などを定期的に配信していきます。
今回のテーマは
住宅ローンが残っていても売却できる？仙台で「賢く住み替える」ための資金計画
です。
不動産売却のご相談をいただく中で、最も多い不安の一つが「住宅ローンがまだ残っているけれど、本当に売れるのか？」という点です。
「内覧は来るのに、あと一歩が決まらない……」
結論から申し上げますと、ローン返済中の物件でも売却は十分に可能です。実際、仙台市内でも多くの方がローンを残した状態でスムーズに住み替えを実現されています。
ただし、そのためには「お金のパズル」を正しく組み合わせる必要があります。今回は、売却を成功させるための重要なポイントを整理して解説します。
1. 絶対条件は「引き渡し時のローン完済」
ローンが残っている家を売るためのルールはシンプルです。
「物件を引き渡す瞬間に、ローンの残りを一括返済し、抵当権（銀行の担保）を外すこと」。
この返済資金をどう確保するかによって、売却の難易度が変わります。
◼️ アンダーローン vs オーバーローン
まずはご自身の状況がどちらに該当するか、以下の表でチェックしてみてください。
| 状態 | 内容 | 売却のしやすさ |
|---|---|---|
| アンダーローン | 売却価格 ＞ ローン残高 | スムーズ（売却代金で完済可能） |
| オーバーローン | 売却価格 ＜ ローン残高 | 工夫が必要（差額を自己資金等で補填） |
2. もし「売却価格」が「ローン残高」を下回ったら？
仙台市内のマンションや戸建ては現在需要が安定していますが、それでも購入時期や条件によっては「売ってもローンが残ってしまう」ケースがあります。その場合の解決策は主に3つです。
①自己資金で充当す
預貯金などの手元資金から不足分を支払い、ローンを完済します。
② 「住み替えローン」を活用する
新居の購入資金と、今の家の残債を「セット」で借り入れる方法です。
③売却価格を最大化する戦略を練る
適切なリフォーム提案や、ターゲットを絞った広告戦略により、1円でも高く売る努力をします。
3. 失敗しないための「3つの事前準備」
ローン残債がある売却を成功させるために、私はいつもお客様に以下の準備を推奨しています。
正確な「残債」の把握
まずは銀行から届く返済予定表やネットバンキングで、「今、いくら返せばいいのか」を1円単位で確認しましょう。
「諸経費」を忘れない
売却には仲介手数料や登記費用、印紙代などがかかります。これらを差し引いた「手残り金額」でシミュレーションすることが不可欠です。
仙台の「リアルな相場」を知る
ネットの簡易査定だけでなく、近隣の成約事例に基づいた「実際に売れる価格」を把握することが、資金計画の第一歩です。
最後に：精度の高いシミュレーションを
ローンが残っている状態での売却は、数字の正確さがすべてです。
当社では、単なる価格査定だけでなく、諸経費や税金まで考慮した「不動産担保価値総合シミュレーター」を用いた詳細な資金計画書を作成しております。
「今の家がいくらで売れて、手元にいくら残るのか？」
まずはこの数字をクリアにすることから始めませんか？
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・仙台市外
（伊具郡丸森町・石巻市・岩沼市・大崎市・牡鹿郡女川町・角田市・刈田郡蔵王町・刈田郡七ヶ宿町・加美郡加美町・加美郡色麻町・栗原市・黒川郡大郷町・黒川郡大衡村・黒川郡大和町・気仙沼市・塩竈市・柴田郡大河原町・柴田郡川崎町・柴田郡柴田町・柴田郡村田町・白石市・多賀城市・遠田郡美里町・遠田郡涌谷町・富谷市・登米市・名取市・東松島市・宮城郡七ヶ浜町・宮城郡松島町・宮城郡利府町・本吉郡南三陸町・亘理郡山元町・亘理郡亘理町）
