カテゴリ：お役立ちブログ
こんにちは。
センチュリー21エステート仙台
五十嵐です。
不動産に関する情報や、売却のポイント、
豆知識などを定期的に配信していきます。
私の記事では不動産売買するにあたって重要な書面の内容に関しての知識などを定期的に配信していきます。
今回のテーマは
【不動産契約で渡される「2つの書類」手付金以外は何が違うの？損をしないためのチェックポイント】
です。
前回までは、不動産売買をするにあたっての「手付金」に焦点を当てていましたが、今回はそれ以外に重要なポイントに関してご紹介します。
35条（重要事項説明）と37条（契約書）のそれぞれで、「ここを間違えると大変なことになる」という重要ポイントを整理しました。
1. 35条書面（重要事項説明書）の重要ポイント
35条は「物件の健康診断書」です。「知らなかったでは済まされないマイナス要素」がどこにあるかを確認します。
• 法令上の制限（建蔽率・容積率など）
将来、家を建て替える際に「今と同じ大きさの家が建てられない（再建築不可や減築）」というリスクがないかを確認します。特にセットバック（道路後退）の有無は重要です。 また、接道義務（道路に2m以上接しているか）が最大の急所になります。ここを外すと価値がゼロに等しくなるため、最優先事項です。
• インフラの整備状況（飲用水・電気・ガス・排水）
現在使えるのか、それとも整備が必要なのか。特に私設管が他人の敷地を通っている場合、将来の修理費用負担や掘削の承諾が必要になるケースがあります。
• マンションの場合：管理費・修繕積立金の滞納と計画
物件そのものより「管理状況」が重要です。修繕積立金が極端に安すぎないか、将来大幅に値上げされる予定がないか、前所有者の滞納がないかをチェックします。
• ハザードマップと石綿（アスベスト）の使用状況
水害リスクや、古い建物であれば石綿の使用調査がされているか。これらは命と資産価値に直結します。現在は「水防法」に基づき、市町村が作成するハザードマップにおける所在地の説明が義務化されています。
2. 37条書面（契約書）の重要ポイント
37条は「取引のルールブック」です。「もしトラブルが起きたらどう解決するか」という出口戦略が中心です。
• 契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）
引き渡し後に雨漏りなどの欠陥が見つかった際、売主がいつまで責任を持つか（期間）、 どの範囲まで責任を負うか（範囲）を確認します。中古物件では「2〜3ヶ月」や「免責（一切責任を負わない）」というケースもあるため、覚悟が必要な箇所です。
• ローン特約（融資利用の特約）
「○月○日までにローンが承認されなければ、無条件で白紙解約できる」という期限です。この日を1日でも過ぎると、手付金を没収されたり、違約金を払う必要が出てきます。
• 物件の引き渡し時期と付帯設備
「いつ鍵をもらえるか」という期日と、「エアコンや照明は置いていくのか、持っていくのか」という詳細です。ここが曖昧だと、引っ越し当日に揉める原因になります。
• 危険負担
契約から引き渡しまでの間に、地震や火災で家が壊れてしまった場合、代金を払わなくて良いのか（通常は買主の支払い義務が消滅します）を確認します。
まとめ
• 35条（重説）は「物件そのもののスペックとリスク」を見る書類。
→ 「将来、困ったこと（建て替えられない、壊れている等）が起きないか？」を確認。
他にも
心理的瑕疵（告知事項）：
事故物件や近隣の嫌悪施設など、「知っていたら買わなかった」という事柄の説明。
供託所等に関する事項：
万が一、不動産会社が倒産した時に手付金などが戻ってくる「保証」がどこにあるか。
も確認できるとさらに完璧になります。
• 37条（契約書）は「お金と時期と責任のルール」を見る書類。
→ もしもの時、どうやって身を守れるか（解約できるか、直してもらえるか）を確認。
損害賠償額の予定または違約金（ 契約違反があった場合、代金の10%〜20%程度を支払うというルール）も確認しましょう。
このように役割を分けると、膨大な書類の中でもチェックすべき場所が明確になります。例えば「再建築できるか」は35条、「ローンが落ちたらどうなるか」は37条を見る、といった具合です。
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