カテゴリ：お役立ちブログ
こんにちは。
センチュリー21エステート仙台
羽倉 天平です。
不動産に関する情報や、売却のポイント、
豆知識などを定期的に配信していきます。
私の記事では主に不動産にまつわる【相続】【資産運用】についての豆知識や節税対策、売却のポイントなどを定期的に配信していきます。
今回のテーマは
【相続登記が終わるまで、売却活動は待たなきゃいけないの？】
です。
これ、実は現場で非常によくいただく質問です。
結論から申し上げますと、相続登記が「完了」していなくても、
売却活動をスタートさせることは可能です！
ただし、どこまで進められるかには明確な境界線がありますので、
売却のステップごとに解説してまいります。
1. 相続登記前に「できること」と「できないこと」
不動産売却にはいくつかのステップがありますが、登記の進捗状況によって「進めていい範囲」が決まっています。
【査定・相談】 → いつでもOK！
◇不動産会社に価格査定を依頼し、いくらで売れそうか把握すること。
登記前でも査定は可能です。
むしろ、早めに価格を知ることで、遺産分割協議（誰が何を継ぐかの話し合い）がスムーズに
進むメリットもあります。
不動産を売却して、売却したお金を分割していく「換価分割」としての相談なのか
住み続ける人がいて、居住者に不動産として相続、他の相続人は代わりに資産価値分のお金を相続していく「代償分割」
相続の仕方によっても、査定の仕方や金額も変わってまいります。
相続時にしっかり決めていくことで、後から贈与税がかかってしまうリスクを回避できる場合もあります。
代償分割の金額分の分割ができる資力があるのかも判断基準となります。
相続人の人数や、物件の状況、協議の状況や条件によって大きく変わる部分となりますので
早めに査定のプロに見てもらうことが肝要となります。
【媒介契約・売り出し】 → 条件付きでOK！
◇不動産会社と「売却をお手伝いしてもらう契約（媒介契約）」を結び、ネット等に物件を掲載すること。
相続人全員の同意があることが大前提です。
まだ名義が亡くなった方のままでも、「これから相続登記をします」という条件の下、売り出すことができます。
【売買契約】→ 「特約」付きならOK！
◇ 買主様と売買契約を結ぶこと。
「引渡し（決済）までに相続登記を完了させること」という停止条件（または特約）を契約書に盛り込みます。
もし登記が間に合わなかった場合、協議の上、契約を白紙に戻せるようにしておくのが一般的です。
【決済・引渡し】→ 登記がないと絶対NG！
◇代金を受け取り、鍵を渡して名義を買主へ変えること。
日本の法律では、「亡くなった人 → 買主」へ直接名義を変えることはできません。
必ず一度「亡くなった人 → 相続人」という相続登記を挟む必要があります。
2. 売却のステップと登記のタイミング
売却活動と登記を「同時並行」で進めるのが、もっとも効率的です。
〈初期段階〉
査定を依頼しながら、戸籍謄本などの書類を集め始める。
物件の謄本や、相続に必要な書類などを不動産会社にご相談することも可能です。
また不動産会社と司法書士には繋がりが必ずありますので、
複数の司法書士さんから見積もり比較を出して費用感を把握していくことができます。
〈中盤段階〉
分割の仕方が家族間で決まったら売り出しを開始し、
買主を探している間に分割の仕方を書面化（遺産分割協議書）していきます。
〈終盤段階〉
買主が決まったら売買契約を結び、相続登記が未だであれば
速やかに相続登記を申請を行ってまいります。
〈ゴール〉
相続登記が完了した状態で、決済（引渡し）を行う。
～なぜ売却活動を早めに始めなければならないのか～
相続の登記・分割協議と、売却の相談・販売を同時並行するメリットは
・相続してからスムーズに売却が進むことによって、
活用していない不動産にかかる固定資産税や維持費などが低減される。
・早めに相談することで、「中古物件」「古家付き土地」「更地」などの売り方をしっかり検討でき、
物件の価値を高められるリフォーム相談や更地にするタイミングを考慮することができる。
更地の固定資産税は上物ありと比べると「約6倍」も上がってしまいます。
また、リフォームすれば中古物件として売却できる場合と、
解体して土地として売却する場合との、相対的な費用の比較をすることで
売却価格アップや、手残り金額アップなどをしていくことができます。
・相続開始から3年10ヶ月以内で売却することで、
支払った相続税の一部を譲渡所得の経費にできる特例を使える可能性があります。
・居住用住居を相続した場合の譲渡税控除の特例が使える。（相続してから3年以内）
・市場の「ベストタイミング」を逃さない。
不動産には「春や秋の需要期」や「近隣での新築物件の完売直後」など、高く売れやすい波があります。
タイミングによってはこのチャンス時期を数ヶ月逃してしまうかもしれません。
不動産を高く売る最大のポイントは焦らず、売却期間をしっかり長めに取ることです。
3. 相続登記前に売却を急ぐ際の「3つの注意点」
しかしながら、同時並行で進めていくリスクやトラブルには気を付けていかねばなりません。
プロの目線でしっかりとタイミングや状況を見極めてもらうことが大切です。
① 相続人が一人でも反対すると「白紙」になる
売り出し中に相続人の一人が「やっぱり売りたくない」と言い出せば、売却はストップします。
親族間の関係性によっては媒介契約を結ぶ前に、親族間での意思統一、分割協議を済ませておく必要があります。
② 買主のローン審査に影響する場合がある
買主様が銀行ローンを利用する場合、銀行側から「契約時に相続登記の見通しが立っているか」を厳しくチェックされます。
書類が不十分だと、契約そのものを敬遠されるリスクがあります。
③ 「期限」に追われるプレッシャー
売買契約を結ぶと、通常「◯月◯日までに引き渡す」という期限が決まります。
もし書類の不備などで相続登記が遅れると、買主様に対して違約金が発生する可能性も。
相続人の数や、相続不動産の物件種別・数などによって難易度が全く変わってきます。
原則、相続登記は司法書士さんをつけて、行っていくことがベストです。
まとめ
「登記」
と
「売却」
を同時並行していく最大のメリットは
「時間」
を取れることです。
「登記が終わってから売却」だと、現金化までに時間がかかりすぎてしまいますし、
逆に「登記を無視して売却」は不可能です。
「登記の手続きを進めながら、同時に買い手を探す」
これが、不動産を高く、かつスムーズに売却するために損しないポイントとなります。
まずは未だ売るかどうか、分け方も決まっていない段階でも早めに
不動産会社に相談してみてください。
未だ家族で話してもいない場合でも、概算の査定だけでも出すことも可能です。
お持ちの物件の状況に合わせて、ご提案することが可能ですので気兼ねなくご相談ください。
センチュリー21エステート仙台では
不動産売買の仲介だけではなく、それに伴う周辺のフォローや相談窓口を設けております。
◎買う前の資金計画やローンアドバイス
◎買った後の家計見直しや投資運用相談
◎売る前のインスペクション、瑕疵保険などのリスクヘッジ
◎売った後の資金運用や保険相談
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ひとりひとりが営業しております。
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・若林区 全域
(荒井・荒井東・荒井南・荒浜・荒浜新・荒町・飯田・伊在・石垣町・石名坂・五橋・一本杉町・井土・今泉・裏柴田町・沖野・表柴田町・卸町・卸町東・かすみ町・霞目・蒲町・蒲町東・上飯田・河原町・木ノ下・穀町・椌木通・五十人町・三百人町・三本塚・清水小路・下飯田・白萩町・四郎丸・志波町・新寺・新弓ノ町・畳屋丁・種次・長喜城・土樋・鶴代町・遠見塚・遠見塚東・堰場・中倉・なないろの里・成田町・二軒茶屋・西新丁・日辺・八軒小路・東九番丁・東七番丁・東新丁・東八番丁・藤塚・二木・舟丁・古城・文化町・保春院前丁・南石切町・南鍛冶町・南小泉・南材木町・南染師町・元茶畑・大和町・弓ノ町・連坊・連坊小路・六郷・六十人町・六丁目・六丁の目北町・六丁の目中町・六丁の目西町・六丁の目東町・六丁の目南町・六丁の目元町・若林)
・仙台市外
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