【相続時精算課税制度を活用した不動産売却のすすめ】
カテゴリ：お役立ちブログ
この制度は、60歳以上の父母または祖父母から、18歳以上の子または孫へ財産を生前贈与する際に選択できる贈与税の制度です。
・特別控除額:贈与財産から累計2,500万円まで非課税で贈与できます。
・非課税枠超過分:2,500万円を超えた分については、一律20%の贈与税が課税されます。
・相続時の精算:贈与者が亡くなった際、この制度で贈与された財産の価額（贈与時の価額）が相続財産に持ち戻され、相続税として精算されます。既に支払った贈与税は、相続税から控除されます。
・令和6年度以降の改正:2024年（令和6年）1月1日以降、年間110万円の基礎控除枠が新設されました。この110万円以下の贈与であれば、贈与税の申告も不要となり、相続財産に加算（持ち戻し）されません。
相続時精算課税制度を利用して不動産（土地・建物）を贈与し、その後、受贈者（子・孫）がその不動産を売却することには、主に以下のメリットがあります。
1. 贈与後の値上がり益に対する相続税対策になる
相続時精算課税制度では、贈与された財産の価額は「贈与時の価額」で相続財産に持ち戻されます。
例: 贈与時に2,000万円だった不動産が、贈与者死亡時に3,000万円に値上がりしていた場合でも、
相続税の計算対象になるのは「2,000万円」の部分のみです。
〈不動産売却との組み合わせ〉
将来的に値上がりが確実視される不動産を、価格がまだ低い段階で贈与し、相続税の評価額を固定できます。
その後、受贈者が売却し現金化すれば、値上がり益を贈与者の相続財産に含めることなく、受贈者の手元に残せます。
2. 受贈者の「いつでも売れる」という流動性の確保
親・祖父母が現金や上場株式ではなく、利用予定のない不動産を贈与することで、受贈者はこれを売却して現金化し、
その後のライフイベント（住宅購入資金、起業資金など）に自由に充てることができます。
不動産をそのまま保有するよりも、資金の使い道という点で大きな自由が得られます。
また、すぐに資金を使わない場合には、まとまったお金を資産運用していくことで将来の物価高や金利上昇から
大事な資産を守ることが出来るため、節税対策と資産運用の両面で検討していくことが可能です。
3. 年間110万円の基礎控除を最大限活用できる（新制度）
2024年以降は、毎年110万円までの贈与が非課税かつ持ち戻しの対象外となりました。
この制度を利用して不動産を贈与すれば、2,500万円の特別控除と並行して、毎年110万円の非課税枠を効果的に活用できます。
良いことばかりではありません。不動産を贈与・売却する際には、以下のような注意点があります。
1. 「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」が使えない可能性
不動産を売却する際、売主（受贈者）がその不動産に住んでいない場合、居住用財産の譲渡所得3,000万円特別控除が使えないケースが一般的です。
贈与された家を売却すると、この特例が使えず、譲渡所得税の負担が重くなる可能性があります。
2. 贈与後の売却で「取得費」が引き継がれる
不動産を売却する際にかかる譲渡所得税の計算では、取得費（親などが最初に買った時の金額）がそのまま引き継がれます。
親が非常に古い時期に取得した不動産の場合、取得費が低くなり、結果として譲渡所得が大きくなり、税金が高くなることが多いです。
譲渡所得 = 売却金額 - (取得費 + 譲渡費用)
3. 「小規模宅地等の特例」が使えなくなる
贈与者の自宅の敷地など（特定居住用宅地）を、相続時精算課税制度で贈与すると、
その土地は贈与者の相続発生時において「小規模宅地等の特例」の適用対象となるため、相続税の評価額の減額（80%減額など）を受けられなくなります。
自宅の土地は、相続税対策として残しておく方が有利なケースが多いです。
相続時精算課税制度＋不動産売却をやるべき人
相続時精算課税制度＋不動産売却をやめるべき人（慎重に検討すべき人）
相続時精算課税制度を利用して不動産を売却する際は、以下のステップで進めることが成功の鍵です。
不動産の選定: 値上がりが期待できるもの、または受贈者が利用しないものを選ぶ。（自宅は原則避ける）
税金のシミュレーション: 不動産の取得費を確認し、譲渡所得税がいくらになるか、相続税対策として本当に有利かをシミュレーションしてもらう。
贈与契約: 贈与契約書を作成し、贈与登記を行う。
売却活動: 受贈者が不動産会社に売却を依頼する。
この制度は、節税効果と資金移動の自由度を兼ね備えた魅力的な制度ですが、一度選択すると暦年課税（年間110万円の基礎控除）には戻れないなど、
不可逆的なデメリットもあります。必ず専門家と相談しながら、最適な方法を選択しましょう。
・近い将来に相続が発生する可能性があるが、どうすれば一番の相続対策になるか分からない方
・相続人の負担を減らしたいが、いつから何をすれば良いか分からない方
・所有物件の運用方法について最適な答えを見つけたい方
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センチュリー21エステート仙台では不動産売買だけではなく、相続について、税務についてなど不動産にまつわる事柄について
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こんにちは。
センチュリー21エステート仙台
羽倉 天平です。
不動産に関する情報や、売却のポイント、
豆知識などを定期的に配信していきます。
私の記事では主に不動産にまつわる【相続】【資産運用】についての豆知識や節税対策、売却のポイントなどを定期的に配信していきます。
今回のテーマは
【相続時精算課税制度を活用した不動産売却のすすめ】
です。
はじめに
ご家族に不動産を譲りたいと考えている方にとって、相続時精算課税制度は考慮すべき選択肢の一つです。
特に、この制度と「不動産売却」を組み合わせることで、生前贈与のメリットを最大限に享受できる可能性があります。
本記事では、この制度の基本的な仕組みから、不動産売却を組み合わせるメリット・デメリット、
そして「やるべき人」と「そうではない人」をケーススタディを交えて解説していきます。
相続時精算課税制度とは？
この制度は、60歳以上の父母または祖父母から、18歳以上の子または孫へ財産を生前贈与する際に選択できる贈与税の制度です。
・特別控除額:贈与財産から累計2,500万円まで非課税で贈与できます。
・非課税枠超過分:2,500万円を超えた分については、一律20%の贈与税が課税されます。
・相続時の精算:贈与者が亡くなった際、この制度で贈与された財産の価額（贈与時の価額）が相続財産に持ち戻され、相続税として精算されます。既に支払った贈与税は、相続税から控除されます。
・令和6年度以降の改正:2024年（令和6年）1月1日以降、年間110万円の基礎控除枠が新設されました。この110万円以下の贈与であれば、贈与税の申告も不要となり、相続財産に加算（持ち戻し）されません。
不動産売却を組み合わせるメリット
相続時精算課税制度を利用して不動産（土地・建物）を贈与し、その後、受贈者（子・孫）がその不動産を売却することには、主に以下のメリットがあります。
1. 贈与後の値上がり益に対する相続税対策になる
相続時精算課税制度では、贈与された財産の価額は「贈与時の価額」で相続財産に持ち戻されます。
例: 贈与時に2,000万円だった不動産が、贈与者死亡時に3,000万円に値上がりしていた場合でも、
相続税の計算対象になるのは「2,000万円」の部分のみです。
〈不動産売却との組み合わせ〉
将来的に値上がりが確実視される不動産を、価格がまだ低い段階で贈与し、相続税の評価額を固定できます。
その後、受贈者が売却し現金化すれば、値上がり益を贈与者の相続財産に含めることなく、受贈者の手元に残せます。
2. 受贈者の「いつでも売れる」という流動性の確保
親・祖父母が現金や上場株式ではなく、利用予定のない不動産を贈与することで、受贈者はこれを売却して現金化し、
その後のライフイベント（住宅購入資金、起業資金など）に自由に充てることができます。
不動産をそのまま保有するよりも、資金の使い道という点で大きな自由が得られます。
また、すぐに資金を使わない場合には、まとまったお金を資産運用していくことで将来の物価高や金利上昇から
大事な資産を守ることが出来るため、節税対策と資産運用の両面で検討していくことが可能です。
3. 年間110万円の基礎控除を最大限活用できる（新制度）
2024年以降は、毎年110万円までの贈与が非課税かつ持ち戻しの対象外となりました。
この制度を利用して不動産を贈与すれば、2,500万円の特別控除と並行して、毎年110万円の非課税枠を効果的に活用できます。
不動産売却を組み合わせるデメリットと注意点
良いことばかりではありません。不動産を贈与・売却する際には、以下のような注意点があります。
1. 「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」が使えない可能性
不動産を売却する際、売主（受贈者）がその不動産に住んでいない場合、居住用財産の譲渡所得3,000万円特別控除が使えないケースが一般的です。
贈与された家を売却すると、この特例が使えず、譲渡所得税の負担が重くなる可能性があります。
2. 贈与後の売却で「取得費」が引き継がれる
不動産を売却する際にかかる譲渡所得税の計算では、取得費（親などが最初に買った時の金額）がそのまま引き継がれます。
親が非常に古い時期に取得した不動産の場合、取得費が低くなり、結果として譲渡所得が大きくなり、税金が高くなることが多いです。
譲渡所得 = 売却金額 - (取得費 + 譲渡費用)
3. 「小規模宅地等の特例」が使えなくなる
贈与者の自宅の敷地など（特定居住用宅地）を、相続時精算課税制度で贈与すると、
その土地は贈与者の相続発生時において「小規模宅地等の特例」の適用対象となるため、相続税の評価額の減額（80%減額など）を受けられなくなります。
自宅の土地は、相続税対策として残しておく方が有利なケースが多いです。
やるべき人・そうではない人のケーススタディ
相続時精算課税制度＋不動産売却をやるべき人
相続時精算課税制度＋不動産売却をやめるべき人（慎重に検討すべき人）
まとめ：賢く活用するためのチェックリスト
相続時精算課税制度を利用して不動産を売却する際は、以下のステップで進めることが成功の鍵です。
不動産の選定: 値上がりが期待できるもの、または受贈者が利用しないものを選ぶ。（自宅は原則避ける）
税金のシミュレーション: 不動産の取得費を確認し、譲渡所得税がいくらになるか、相続税対策として本当に有利かをシミュレーションしてもらう。
贈与契約: 贈与契約書を作成し、贈与登記を行う。
売却活動: 受贈者が不動産会社に売却を依頼する。
この制度は、節税効果と資金移動の自由度を兼ね備えた魅力的な制度ですが、一度選択すると暦年課税（年間110万円の基礎控除）には戻れないなど、
不可逆的なデメリットもあります。必ず専門家と相談しながら、最適な方法を選択しましょう。
・近い将来に相続が発生する可能性があるが、どうすれば一番の相続対策になるか分からない方
・相続人の負担を減らしたいが、いつから何をすれば良いか分からない方
・所有物件の運用方法について最適な答えを見つけたい方
このような疑問や不安をお持ちの方はまずは専門家にご相談してみてはいかがでしょうか。
センチュリー21エステート仙台では不動産売買だけではなく、相続について、税務についてなど不動産にまつわる事柄について
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