カテゴリ：お役立ちブログ
こんにちは。
センチュリー21エステート仙台
佐々木です。
不動産に関する情報や、売却のポイント、
豆知識などを定期的に配信していきます。
今回のテーマは
【希望の家が建てられない！？「再建築不可」物件の注意点と活用法を解説】
です。
1.再建築不可物件とは何か？
再建築不可とは：
建築基準法上の「接道義務」を満たしていない土地のこと。
具体的には、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していない物件。
なぜ再建築できないのか→災害時の避難や緊急車両の通行、生活の安全確保が目的である建築基準法の規定を満たさないため。
2.所有・購入する際の3つの大きな注意点（デメリット）
●火災や地震で倒壊・消失したら二度と再建できない
→更地になると、そのままでは原則として建物を新築できない。
●住宅ローン（銀行融資）が組みにくい
→担保価値が低く評価されるため、一般の住宅ローン審査が通りにくい。現金購入や金利の高い融資を検討する必要がある。
●大規模なリフォーム・増改築が制限される
→建て替えだけでなく、大規模な増改築やリフォームも「建築確認」が必要となり、制限を受ける場合が多い。（※ただし、軽微なリフォームは可能）
3.再建築不可物件のメリットと活用を検討すべき人
メリット
・相場より安価に購入できる（エリアによるが通常物件の5〜7割程度）。
・固定資産税が比較的安い（土地の評価額が低くなるため）。
活用を検討すべき人
・リフォーム前提のDIY好きな人→安く家を手に入れ、自らの手で小規模なリフォームを楽しみながら住みたい人。
・不動産投資家→安く買って、家賃収入を得ることで高利回りを確保したい人。
・法人や個人事業主→住宅以外の用途、例えば一時的な資材置き場や駐車場として土地を活用したい人。
4.具体的な土地活用法と売却方法
●建物を活かす活用法
・リフォームして自己居住する（最もシンプルで税金も安い）。
・戸建て賃貸として貸し出す（安価な物件を求める層に需要がある）。
・店舗やアトリエとして貸し出す（立地次第で隠れ家的な需要を狙う）。
●更地にしての活用法（※更地化には慎重な検討が必要）
・駐車場・駐輪場として活用する（初期費用が少ない）。
・資材置き場として近隣の業者に貸し出す。
・トランクルーム（コンテナ）を設置する（車両扱いとなるため建築制限を受けない場合がある）。
●出口戦略としての売却方法
・隣地所有者への売却：最も望ましい。隣地と合わせて再建築可能になることで、お互いの土地の価値が上がる可能性がある。
・再建築不可専門の買取業者に相談：一般の仲介では難しい場合、専門業者による「買取」はスピーディで確実な選択肢となる。
5.「再建築可能」にするための裏ワザ
●「セットバック」の実施:
道路の幅を確保するために敷地の一部を道路として提供する。
●隣地の買い取り・借り入れ:
隣地の所有者と交渉し、接道義務を満たす幅を確保する。
●「43条但し書き」の許可申請:
行政の許可を得ることで、例外的に再建築を可能にする方法（専門家への相談が必須）。
6.まとめ
再建築不可物件はリスクとメリットを理解すれば、安価な住居や高利回りの投資物件となり得ます。
安易な解体は固定資産税の優遇がなくなり、建物を失う最大のリスクを負ってしまうのでご注意を！
検討する際は、必ず再建築不可物件の取り扱いに長けた不動産の専門家に相談しましょう。
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