カテゴリ：お役立ちブログ
こんにちは。
センチュリー21エステート仙台
髙井 謙一です。
不動産に関する情報や、売却のポイント、
豆知識などを定期的に配信していきます。
今回のテーマは
【不動産売買のプロが解説】所有者が認知症になる前に！必ずやっておくべき対策3選！
です。
不動産の売買は、所有者ご本人の「意思能力」が不可欠です。しかし、所有者が認知症と診断され、意思能力が低下してしまうと、原則としてその不動産を売却したり、有効な契約を結んだりすることができなくなってしまいます。
「将来、介護費用が必要になったら自宅を売却したい」「住み替えを検討しているが、まだ決められていない」といった場合でも、認知症が進行してしまうと対策が非常に難しくなります。
そうなると、不動産の処分や管理のために「成年後見制度」を利用することになりますが、手続きに時間がかかり、家庭裁判所の関与が必要になるなど、自由な資産活用が難しくなる側面もあります。
所有者やご家族の意向に沿ったスムーズな不動産売買を実現するためにも、
所有者がお元気なうちに
、以下の3つの対策を検討し、準備を進めることが非常に重要です。
対策1：家族信託（民事信託）の活用
【ポイント】家族に財産の管理・処分を任せる仕組み
「家族信託」とは、所有者（委託者）が信頼できる家族（受託者）との間で信託契約を結び、不動産を含む財産の管理・運用・処分を任せる仕組みです。
所有者が認知症などで判断能力を失った後も、
受託者である家族の判断で、不動産の売却や賃貸といった契約手続きを継続して行うことが可能
になります。
・メリット：
家庭裁判所の許可が原則不要で、家族の判断で柔軟な不動産売買ができる。
所有者の意思を反映した形で、世代を超えた長期的な財産承継のルールを決められる。
・注意点：
信託契約書の作成（公正証書が望ましい）や不動産の登記変更が必要であり、専門家のサポートが不可欠。
対策2：任意後見制度の利用
【ポイント】将来の「後見人」と「サポート内容」を自分で決めておく
「任意後見制度」は、ご本人が将来、認知症などで判断能力が低下した時に備えて、
誰に
（任意後見人）、
どのようなこと
（サポート内容）を任せるかを、
元気なうちに公正証書で契約
しておく制度です。
任意後見契約を結んでおけば、将来判断能力が低下した後、家庭裁判所が選任する「任意後見監督人」の監督のもと、任意後見人が不動産の売買契約や資産管理を代わりに行えるようになります。
・メリット：
法定後見制度とは異なり、ご本人の意思で「後見人」を指名できる。
契約内容により、財産管理だけでなく生活面でのサポートも依頼できる。
・注意点：
契約の効力発生には家庭裁判所の選任する「任意後見監督人」が必要。
対策3：不動産の生前贈与
【ポイント】元気なうちに不動産の所有権を移しておく
「生前贈与」は、所有者が判断能力のあるうちに、不動産を将来の売却や管理を任せたい子や孫などへ贈与し、
所有権を移してしまう
対策です。
所有権が受贈者（もらう側）に移るため、その後所有者が認知症になったとしても、受贈者である家族の判断で、いつでも不動産売買を進めることができるようになります。
・メリット：
最もシンプルで確実な方法であり、売却の自由度が非常に高い。
将来の相続財産を減らし、相続時のトラブルを避ける効果もある。
・注意点：
高額な「贈与税」「不動産取得税」「登録免許税」などの税金が発生する可能性があるため、事前に税理士への相談が必須。
相続人が複数いる場合、他の相続人との間にトラブルが生じる可能性があるため配慮が必要。
まとめ：対策は「元気なうち」が鉄則です
不動産売買に関する対策は、**「所有者の意思能力があること」**が大前提です。一度認知症が進行してしまうと、上記の対策（家族信託や任意後見契約の締結、生前贈与）はできなくなってしまいます。
ご家族で話し合い、「いつ、どのように不動産を管理・処分していくか」を明確にした上で、お早めに司法書士、弁護士、税理士といった専門家にご相談ください。
私たちセンチュリー２１エステート仙台も、これらの対策を講じた上でのスムーズな不動産売買をサポートさせていただきます。
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