相続前に不動産を売却すべき？5つのケースのメリットとデメリット
カテゴリ：お役立ちブログ
一般的なタイミング→相続してから不動産売却したほうが相続税が低くなります。
相続税の課税対象は、不動産の場合は時価ではなく、土地は｢路線価｣、建物は｢固定資産税評価額｣によって評価されます。
課税評価額が時価よりも非常に低く、これにより相続税を節税することができます。
これに対し、不動産を売却して得た｢現金｣を相続する場合は、現金自体が課税評価額となるため、相続税については不動産の時と比べるとかなり割高です。
仮に地価の大幅な変動がなく、不動産相続によって相続人の間で争わないのであれば、不動産は相続人が相続後、相続税の申告期限から3年以内に売却することが、課税関係上はベストと言えるでしょう。
では、相続する前に売却をしたほうが良いケースとはどういう場合なのでしょうか。
ケース1: 相続人が複数人いて、遺産分割でもめそうな場合
不動産は、現金のように簡単に「はい、半分ね」と分けられるものではありません。特に実家など、思い出が詰まった不動産ほど、相続人の間で「私が住みたい」「いや、売ってお金で分けよう」といった意見の対立が起こりがちです。
【相続のよくあるトラブル】
・「共有」という危険な選択肢： 相続人全員で一つの不動産を「共有」にするケースがあります。しかし、これは危険な選択です。将来的に売却や大規模なリフォームをしたいと思っても、共有者全員の同意が必要になり、手続きが非常に煩雑になります。
・「代償分割」の難しさ： 一人が不動産を相続し、他の相続人に代償金として現金を支払う「代償分割」という方法もあります。しかし、不動産の価値が高すぎると、代償金が用意できず、結局不動産を売却せざるを得ないことも。
被相続人（親）がご存命のうちに不動産を売却して現金化しておけば、相続財産は「現金」という形で残ります。これなら、相続人同士で平等に分けやすく、感情的な対立も避けることができます。何よりも、親が元気なうちに家族で話し合い、全員が納得した形で解決できるのは大きなメリットです。
ケース2: 「空き家」になることが確実な場合
親が施設に入居したり、入院しているなど、実家がすでに「空き家」の場合、
想像以上にお金と手間がかかります。
【空き家にかかるコストとリスク】
・固定資産税の負担： 住んでいなくても毎年固定資産税がかかります。
・維持管理費用： 定期的に風通しをしたり、庭の手入れをしたり、手間と費用がかかります。
・リスク： 放置すると建物の劣化が進み、倒壊の危険性や、不審者の侵入、放火といったリスクも高まります。
・「特定空き家」指定のリスク： 倒壊の危険があるなど、行政から「特定空き家」に指定されると、固定資産税の軽減措置が解除され、税負担が跳ね上がることがあります。
「いつか使うかも…」と空き家を所有し続けると、知らぬ間に負担が膨らんでいきます。
将来その不動産に住む予定がないのであれば、早めに売却して現金化し、そのお金を親の介護費用や生活費に充てるのが賢明な選択と言えるでしょう。
ケース3: 不動産の価値が低い、もしくは売却が難しい場合
相続した不動産が、再建築不可の物件だったり、地方の郊外で買い手が見つかりにくいような「負動産」の場合、
相続後に売却しようとしても、なかなか売れず、結局手放すのに苦労する可能性があります。
親がご健在のうちに不動産業者に査定を依頼し、売却の難易度や、おおよその売却額を把握しておくことが大切です。
もし売却が難しいことが分かったら、親に相談して、早めに手放すことを検討してみましょう。
ケース4: 売却益が出た際の税金を抑えたい場合
「マイホームを売却した際の3,000万円特別控除」 という制度をご存知でしょうか？
これは、マイホームを売却した際に出た利益（譲渡所得）から、最大3,000万円まで控除できるという、非常に大きな特例です。
この特例は、基本的に その家に住んでいる本人 が利用できるものです。
つまり、親が自分の家を売却する場合は、この特例が使えます。
一方、相続した後に子供が売却する場合、この特例は使えません。
その代わりに 「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」 というものがありますが、適用にはいくつかの厳しい条件があります。
相続前の売却であれば、親が特例を利用して売却益の税金を大幅に抑えることができます。
どちらのケースで税金が安くなるかは、個別の状況によって大きく変わるため、事前に相談することをおすすめします。
ケース5: 相続人の負担を少しでも減らしたい場合
相続が始まると、不動産の名義変更（相続登記）や、遺産分割協議書の作成など、非常に煩雑な手続きが待っています。
慣れない手続きに追われ、精神的な負担も大きくなります。
親が生きているうちに不動産を売却して現金化しておけば、これらの複雑な手続きはすべて不要になります。
相続人は現金を分割するだけで良いため、手続きにかかる時間と労力を大幅に削減できます。
これは、親から子供たちへの、何よりの贈り物かもしれません。
相続前の売却のデメリットも知っておこう 良いことばかりのようですが、もちろんデメリットも存在します。
・相続税が高くなる可能性： 不動産を現金化すると、相続税の計算上の評価額が上がることがあります。相続税には、土地の評価額を下げられる「小規模宅地等の特例」など、不動産に適用される様々な優遇措置があります。現金にしてしまうと、これらの特例は使えなくなります。
・親の意思を尊重する： 「この家で最後まで過ごしたい」という親の気持ちを無視して売却を進めることはできません。最も大切なのは、親の気持ちに寄り添い、十分に話し合うことです。
～大切なのは「家族で話し合う」こと～
相続前の不動産売却は、多くのメリットがある賢い選択肢です。しかし、最終的にどうするかは、家族全員でじっくりと話し合うことが何よりも大切です。
「親のため、そして残された家族のため」に、一番良い方法を見つけるために、ぜひこの記事を参考に、専門家（不動産業者や税理士）も交えて話し合ってみてください。
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こんにちは。
センチュリー21エステート仙台
羽倉 天平です。
不動産に関する情報や、売却のポイント、
豆知識などを定期的に配信していきます。
私の記事では主に不動産にまつわる【相続】についての豆知識や節税対策、売却のポイントなどを定期的に配信していきます。
今回のテーマは
相続前に不動産を売却すべき？5つのケースのメリットとデメリット
です。
相続により取得した「空き家」。取扱いによっては税金が大幅に上がったり、売却するにも税金がかかってきたりと、
しっかりとした知識をもっていないと不動産が「負動産」となることも。
今回はあなたが相続した空き家の現状の状態と、管理方法を徹底解説してまいります。
家族が残してくれた大切な不動産。重荷ではなく財産とできるようお手伝いできればと思います。
「親から実家を相続する予定だけど、どうすればいいんだろう？」
「兄弟がいるから、もめないか心配…」
もしあなたが今、そんな不安を感じているなら、不動産を相続する前に売却するという選択肢が、実はとても良い解決策になることがあるのです。
相続後の手続きをスムーズに進め、家族間のトラブルを避け、さらには税金の負担を軽減できる可能性もあります。今回は、相続前に不動産を売却した方が良い具体的なケースと、そのメリット・デメリットについて、詳しく解説します。
一般的なタイミング→相続してから不動産売却したほうが相続税が低くなります。
相続税の課税対象は、不動産の場合は時価ではなく、土地は｢路線価｣、建物は｢固定資産税評価額｣によって評価されます。
課税評価額が時価よりも非常に低く、これにより相続税を節税することができます。
これに対し、不動産を売却して得た｢現金｣を相続する場合は、現金自体が課税評価額となるため、相続税については不動産の時と比べるとかなり割高です。
仮に地価の大幅な変動がなく、不動産相続によって相続人の間で争わないのであれば、不動産は相続人が相続後、相続税の申告期限から3年以内に売却することが、課税関係上はベストと言えるでしょう。
では、相続する前に売却をしたほうが良いケースとはどういう場合なのでしょうか。
ケース1: 相続人が複数人いて、遺産分割でもめそうな場合
不動産は、現金のように簡単に「はい、半分ね」と分けられるものではありません。特に実家など、思い出が詰まった不動産ほど、相続人の間で「私が住みたい」「いや、売ってお金で分けよう」といった意見の対立が起こりがちです。
【相続のよくあるトラブル】
・「共有」という危険な選択肢： 相続人全員で一つの不動産を「共有」にするケースがあります。しかし、これは危険な選択です。将来的に売却や大規模なリフォームをしたいと思っても、共有者全員の同意が必要になり、手続きが非常に煩雑になります。
・「代償分割」の難しさ： 一人が不動産を相続し、他の相続人に代償金として現金を支払う「代償分割」という方法もあります。しかし、不動産の価値が高すぎると、代償金が用意できず、結局不動産を売却せざるを得ないことも。
被相続人（親）がご存命のうちに不動産を売却して現金化しておけば、相続財産は「現金」という形で残ります。これなら、相続人同士で平等に分けやすく、感情的な対立も避けることができます。何よりも、親が元気なうちに家族で話し合い、全員が納得した形で解決できるのは大きなメリットです。
ケース2: 「空き家」になることが確実な場合
親が施設に入居したり、入院しているなど、実家がすでに「空き家」の場合、
想像以上にお金と手間がかかります。
【空き家にかかるコストとリスク】
・固定資産税の負担： 住んでいなくても毎年固定資産税がかかります。
・維持管理費用： 定期的に風通しをしたり、庭の手入れをしたり、手間と費用がかかります。
・リスク： 放置すると建物の劣化が進み、倒壊の危険性や、不審者の侵入、放火といったリスクも高まります。
・「特定空き家」指定のリスク： 倒壊の危険があるなど、行政から「特定空き家」に指定されると、固定資産税の軽減措置が解除され、税負担が跳ね上がることがあります。
「いつか使うかも…」と空き家を所有し続けると、知らぬ間に負担が膨らんでいきます。
将来その不動産に住む予定がないのであれば、早めに売却して現金化し、そのお金を親の介護費用や生活費に充てるのが賢明な選択と言えるでしょう。
ケース3: 不動産の価値が低い、もしくは売却が難しい場合
相続した不動産が、再建築不可の物件だったり、地方の郊外で買い手が見つかりにくいような「負動産」の場合、
相続後に売却しようとしても、なかなか売れず、結局手放すのに苦労する可能性があります。
親がご健在のうちに不動産業者に査定を依頼し、売却の難易度や、おおよその売却額を把握しておくことが大切です。
もし売却が難しいことが分かったら、親に相談して、早めに手放すことを検討してみましょう。
ケース4: 売却益が出た際の税金を抑えたい場合
「マイホームを売却した際の3,000万円特別控除」 という制度をご存知でしょうか？
これは、マイホームを売却した際に出た利益（譲渡所得）から、最大3,000万円まで控除できるという、非常に大きな特例です。
この特例は、基本的に その家に住んでいる本人 が利用できるものです。
つまり、親が自分の家を売却する場合は、この特例が使えます。
一方、相続した後に子供が売却する場合、この特例は使えません。
その代わりに 「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」 というものがありますが、適用にはいくつかの厳しい条件があります。
相続前の売却であれば、親が特例を利用して売却益の税金を大幅に抑えることができます。
どちらのケースで税金が安くなるかは、個別の状況によって大きく変わるため、事前に相談することをおすすめします。
ケース5: 相続人の負担を少しでも減らしたい場合
相続が始まると、不動産の名義変更（相続登記）や、遺産分割協議書の作成など、非常に煩雑な手続きが待っています。
慣れない手続きに追われ、精神的な負担も大きくなります。
親が生きているうちに不動産を売却して現金化しておけば、これらの複雑な手続きはすべて不要になります。
相続人は現金を分割するだけで良いため、手続きにかかる時間と労力を大幅に削減できます。
これは、親から子供たちへの、何よりの贈り物かもしれません。
相続前の売却のデメリットも知っておこう 良いことばかりのようですが、もちろんデメリットも存在します。
・相続税が高くなる可能性： 不動産を現金化すると、相続税の計算上の評価額が上がることがあります。相続税には、土地の評価額を下げられる「小規模宅地等の特例」など、不動産に適用される様々な優遇措置があります。現金にしてしまうと、これらの特例は使えなくなります。
・親の意思を尊重する： 「この家で最後まで過ごしたい」という親の気持ちを無視して売却を進めることはできません。最も大切なのは、親の気持ちに寄り添い、十分に話し合うことです。
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