【「契約不適合責任」で泣き寝入りしない！あなたの権利を守るための完全ガイド！】
カテゴリ：お役立ちブログ
契約不適合責任とは、売買契約において、引き渡された目的物が種類、品質、または数量に関して契約の内容に適合しない場合に、買主が売主に対して追及できる責任のことです。
簡単に言うと、「契約書に書かれていた内容と違うものが引き渡された」場合に、買主は売主に対して何らかの請求ができるということです。
【こんなケースは契約不適合責任の対象となる可能性があります！】
雨漏り： 購入前に告知されていなかった雨漏りが、入居後に発覚した。
シロアリ被害： 構造部分に重大なシロアリ被害があり、安全な居住が困難である。
地盤沈下： 建物が傾いているなど、地盤に問題があることが判明した。
設備の故障： 主要な設備（給湯器、エアコンなど）が、引き渡し前から故障していた。
土壌汚染： 土地に有害物質が含まれており、使用に支障がある。
告知されていない違法建築： 建ぺい率や容積率が法令に違反している。
これらの例はほんの一部です。重要なのは、「契約内容に適合しない」かどうかという点です。
【いざという時のために！契約不適合責任に基づき買主ができること】
契約不適合があった場合、買主は売主に対して、以下のいずれかの請求をすることができます。
「履行の追完請求（修補、代替物の引渡し、不足分の引渡し）」
修補請求： 欠陥を修理するよう求めることができます（例：雨漏りの修理）
代替物の引渡し請求： 種類または品質に関して契約不適合があった場合、代替のものを引き渡すよう求めることができます（中古住宅では稀）
不足分の引渡し請求： 数量が不足していた場合、不足分を引き渡すよう求めることができます（土地の面積が契約より狭かったなど）
代金減額請求： 履行の追完が不可能である場合や、相当の期間を経過しても履行の追完がない場合に、不適合の程度に応じて代金の減額を求めることができます。
損害賠償請求： 契約不適合によって買主が損害を被った場合、その損害の賠償を求めることができます（例：雨漏りによる家財の損害、修理期間中の仮住まいの費用など）
※ただし、売主に故意または過失があったことが原則として必要です。
契約解除： 契約不適合によって契約の目的を達成することが困難である場合に、契約を解除することができます（例：建物の構造的な欠陥が重大で、安全な居住が不可能など）
まずは冷静に状況把握と証拠保全を
もし、ご自身のマイホームで契約不適合と思われる問題を発見したら、まずは以下の点を冷静に確認しましょう。
1.問題の具体的な内容と状況
いつから、どこで、どのように不具合が発生しているのかを詳細に記録します。
写真や動画による記録： 状況を客観的に示す証拠となります。
売買契約書と重要事項説明書の確認： 契約内容や、売主が契約不適合責任を負う期間（定めがある場合）を確認します。
2.契約不適合責任を売主に追及するためのステップ
売主への通知： 契約不適合を発見したら、買主がその事実を知った時から1年以内に、売主に対してその旨を通知する必要があります。
この期間を過ぎると、原則として契約不適合責任を追及できなくなるため、注意が必要です。
通知は、口頭だけでなく、内容証明郵便など、証拠が残る形で行うことをお勧めします。
（地元の不動産会社や弁護士に相談し、適切な通知方法についてアドバイスを受けると安心です。）
3.事実調査と原因究明
売主とともに、または買主自身で専門家（建築士、ホームインスペクターなど）に依頼し、不適合の原因や程度を調査します。
4.売主との協議・交渉
調査結果に基づき、売主に対してどのような対応を求めるのか（修補、代金減額、損害賠償など）を具体的に協議・交渉します。
感情的にならず、客観的な証拠に基づいて話し合うことが大切です。
※紛争解決機関の利用（協議がまとまらない場合）：当事者間の協議で解決が難しい場合は、第三者機関の力を借りることも検討しましょう。
・調停： 専門の調停委員が間に入り、双方の意見を聞きながら解決策を探ります。
・あっせん： 専門家が中立的な立場で助言や仲介を行います。
・ADR（裁判外紛争解決手続）： 裁判によらずに紛争解決を目指す手続きです。仙台にも、不動産に関するADR機関があります。
・訴訟（最終手段）： 上記の手段でも解決に至らない場合は、最終的に裁判所に訴訟を提起することを検討します。ただし、時間と費用がかかるため、慎重な判断が必要です。
通知期間の厳守： 契約不適合を知ってから1年以内に売主・不動産会社へ通知することが非常に重要です。
証拠の保全： 問題を発見したら、すぐに写真や動画で記録を残しましょう。
契約内容の再確認： 売買契約書や重要事項説明書に、契約不適合責任に関する特約がないか確認しましょう。
専門家への早期相談： 困ったときは、早めに不動産会社や弁護士などの専門家に相談することが解決への近道です。親身になって相談に乗ってくれる専門家を探しましょう。
安易な自己解決は避ける： 自分で修理したりせず、まずは売主、不動産会社に連絡することが大切です。
泣き寝入りせず、あなたの権利を主張しましょう
契約不適合責任は、マイホーム購入という大きな買い物における、あなたの権利を守るための大切な制度です。
もし、購入した家に「おかしいな？」と感じることがあれば、泣き寝入りせずに、勇気を持って売主に伝え、適切な対応を求めましょう。
～ご相談可能エリア～
・青葉区 全域
（青葉町・青葉山・赤坂・あけぼの町・旭ケ丘・愛子中央・愛子東・荒巻・荒巻神明町・荒巻中央・荒巻本沢・一番町・五橋・芋沢・梅田町・大倉・大手町・大町・霊屋下・小田原・落合・折立・貝ケ森・花京院・柏木・春日町・片平・花壇・上愛子・上杉・川内・川内追廻・川内亀岡北裏丁・川内亀岡町・川内川前丁・川内三十人町・川内大工町・川内中ノ瀬町・川内明神横丁・川内元支倉・川内山屋敷・川内澱橋通・川平・菊田町・北根・北根黒松・北目町・北山・木町・木町通・国見・国見ケ丘・熊ケ根・栗生・国分町・小松島・小松島新堤・米ケ袋 ・郷六・鷺ケ森・作並・桜ケ丘・桜ケ岡公園・三条町・子平町・下愛子・昭和町・西花苑・星陵町・高野原・高松 ・滝道 ・立町・台原・台原森林公園・中央・千代田町・土樋・堤通雨宮町・堤町・角五郎・東照宮・通町・中江・中山・中山台・中山台西・中山吉成・新坂町・西勝山・錦ケ丘・錦町・ニッカ・新川・支倉町・八幡・葉山町・東勝山・広瀬町・福沢町・藤松・双葉ケ丘・二日町・本町・水の森・南吉成・みやぎ台・宮町・向田・茂庭・山手町・吉成・吉成台・臨済院）
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・仙台市外
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こんにちは。
センチュリー21エステート仙台
佐藤 彰太です。
不動産に関する情報や、売却のポイント、
豆知識などを定期的に配信していきます。
今回のテーマは
【「契約不適合責任」で泣き寝入りしない！あなたの権利を守るための完全ガイド！】
です。
マイホーム購入は人生の一大イベントですが、残念ながら、住み始めてから「聞いていなかった！」という欠陥が見つかることがあります。
そんな時、あなたの権利を守るための重要なキーワードが
【契約不適合責任】です。
以前の「瑕疵担保責任」が改正され、より買主の権利が手厚くなったこの制度。
しかし、「具体的にどんな場合に適用されるの？」「どうすれば売主に責任を追及できるの？」と疑問に思われる方も多いのではないでしょうか。
今回は、皆様がトラブルに対して適切に対応できるよう、具体的な事例を交えながら、その内容、売主への請求方法、そして注意すべきポイントまで詳しく解説していきます。
「まさか自分が…」と思った時、この記事があなたの強い味方となるはずです。
知っておくべき！「契約不適合責任」とは？
契約不適合責任とは、売買契約において、引き渡された目的物が種類、品質、または数量に関して契約の内容に適合しない場合に、買主が売主に対して追及できる責任のことです。
簡単に言うと、「契約書に書かれていた内容と違うものが引き渡された」場合に、買主は売主に対して何らかの請求ができるということです。
【こんなケースは契約不適合責任の対象となる可能性があります！】
雨漏り： 購入前に告知されていなかった雨漏りが、入居後に発覚した。
シロアリ被害： 構造部分に重大なシロアリ被害があり、安全な居住が困難である。
地盤沈下： 建物が傾いているなど、地盤に問題があることが判明した。
設備の故障： 主要な設備（給湯器、エアコンなど）が、引き渡し前から故障していた。
土壌汚染： 土地に有害物質が含まれており、使用に支障がある。
告知されていない違法建築： 建ぺい率や容積率が法令に違反している。
これらの例はほんの一部です。重要なのは、「契約内容に適合しない」かどうかという点です。
【いざという時のために！契約不適合責任に基づき買主ができること】
契約不適合があった場合、買主は売主に対して、以下のいずれかの請求をすることができます。
「履行の追完請求（修補、代替物の引渡し、不足分の引渡し）」
修補請求： 欠陥を修理するよう求めることができます（例：雨漏りの修理）
代替物の引渡し請求： 種類または品質に関して契約不適合があった場合、代替のものを引き渡すよう求めることができます（中古住宅では稀）
不足分の引渡し請求： 数量が不足していた場合、不足分を引き渡すよう求めることができます（土地の面積が契約より狭かったなど）
代金減額請求： 履行の追完が不可能である場合や、相当の期間を経過しても履行の追完がない場合に、不適合の程度に応じて代金の減額を求めることができます。
損害賠償請求： 契約不適合によって買主が損害を被った場合、その損害の賠償を求めることができます（例：雨漏りによる家財の損害、修理期間中の仮住まいの費用など）
※ただし、売主に故意または過失があったことが原則として必要です。
契約解除： 契約不適合によって契約の目的を達成することが困難である場合に、契約を解除することができます（例：建物の構造的な欠陥が重大で、安全な居住が不可能など）
まずは冷静に状況把握と証拠保全を
もし、ご自身のマイホームで契約不適合と思われる問題を発見したら、まずは以下の点を冷静に確認しましょう。
1.問題の具体的な内容と状況
いつから、どこで、どのように不具合が発生しているのかを詳細に記録します。
写真や動画による記録： 状況を客観的に示す証拠となります。
売買契約書と重要事項説明書の確認： 契約内容や、売主が契約不適合責任を負う期間（定めがある場合）を確認します。
2.契約不適合責任を売主に追及するためのステップ
売主への通知： 契約不適合を発見したら、買主がその事実を知った時から1年以内に、売主に対してその旨を通知する必要があります。
この期間を過ぎると、原則として契約不適合責任を追及できなくなるため、注意が必要です。
通知は、口頭だけでなく、内容証明郵便など、証拠が残る形で行うことをお勧めします。
（地元の不動産会社や弁護士に相談し、適切な通知方法についてアドバイスを受けると安心です。）
3.事実調査と原因究明
売主とともに、または買主自身で専門家（建築士、ホームインスペクターなど）に依頼し、不適合の原因や程度を調査します。
4.売主との協議・交渉
調査結果に基づき、売主に対してどのような対応を求めるのか（修補、代金減額、損害賠償など）を具体的に協議・交渉します。
感情的にならず、客観的な証拠に基づいて話し合うことが大切です。
※紛争解決機関の利用（協議がまとまらない場合）：当事者間の協議で解決が難しい場合は、第三者機関の力を借りることも検討しましょう。
・調停： 専門の調停委員が間に入り、双方の意見を聞きながら解決策を探ります。
・あっせん： 専門家が中立的な立場で助言や仲介を行います。
・ADR（裁判外紛争解決手続）： 裁判によらずに紛争解決を目指す手続きです。仙台にも、不動産に関するADR機関があります。
・訴訟（最終手段）： 上記の手段でも解決に至らない場合は、最終的に裁判所に訴訟を提起することを検討します。ただし、時間と費用がかかるため、慎重な判断が必要です。
注意すべきポイント
通知期間の厳守： 契約不適合を知ってから1年以内に売主・不動産会社へ通知することが非常に重要です。
証拠の保全： 問題を発見したら、すぐに写真や動画で記録を残しましょう。
契約内容の再確認： 売買契約書や重要事項説明書に、契約不適合責任に関する特約がないか確認しましょう。
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安易な自己解決は避ける： 自分で修理したりせず、まずは売主、不動産会社に連絡することが大切です。
最後に
泣き寝入りせず、あなたの権利を主張しましょう
契約不適合責任は、マイホーム購入という大きな買い物における、あなたの権利を守るための大切な制度です。
もし、購入した家に「おかしいな？」と感じることがあれば、泣き寝入りせずに、勇気を持って売主に伝え、適切な対応を求めましょう。
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