カテゴリ：お役立ちブログ
こんにちは。
センチュリー21エステート仙台
佐々木です。
不動産に関する情報や、売却のポイント、
豆知識などを定期的に配信していきます。
今回のテーマは
【更地にすると固定資産税は〇倍に？！損しないための知識】
です。
まず最初に、
更地とは、
「建物や建造物が建っておらず、借地権のような土地の利用を制約する権利が付いていない宅地」
のことです。
「建物がない土地」と聞くと、耕作されていない農地や樹木のない山林をイメージする方もいるかもしれませんが、
これらは宅地ではないため、更地には当てはまりません。
また、他人が土地を使用する権利である「地上権」や「借地権」が付いている土地も、更地としては扱われません。
一方で、住宅ローンでお馴染みの「抵当権」は、
土地の利用を制約する権利ではないため、抵当権が付いている空き地は更地として扱われます。
ちなみに、更地と似た言葉に「整地した土地」があります。
これは、建物を解体した後に木くずやコンクリートなどを取り除き、地面を平らにした土地のことです。
この整地作業の有無が、更地との大きな違いです。
建物を解体して土地を売却する際には、整地されている方が買主にとって安心なので多くのケースで整地が行われます。
更地にするにはどれくらいの費用がかかる？
さて、建物を解体して更地にする場合、気になるのはその費用ですよね。
一般的に、解体費用は建物の構造によって異なり、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の順に高くなる傾向があります。
頑丈な構造であるほど、解体に手間と時間がかかるためです。
解体費用の相場（30坪あたり）
木造：120万円～180万円
鉄骨造：150万円～210万円
鉄筋コンクリート造：180万円～240万円
これらの費用はあくまで目安であり、立地条件や付帯物、アスベストの有無、解体時に出る廃材の量などによって大きく変動します。
少しでも解体費用を抑えたい場合は、事前に自分でできる範囲で家財を片付けたり、複数の解体業者から見積もりを取ることが重要です。
更地にすると固定資産税は高くなるの？
皆さんが最も気になるであろう「固定資産税」について、詳しく見ていきましょう。
結論から申し上げますと、
一般的に、更地にすると固定資産税は住宅が建っている土地に比べて高くなります。
その差は土地や建物の規模にもよりますが、
3倍～4倍
になることもあります。
なぜ、このような差が生まれるのでしょうか？
その理由は、
「小規模住宅用地の特例」
や
「一般住宅用地の特例」
といった住宅が建っている土地に適用される固定資産税の軽減措置が更地には適用されなくなるためです。
これらの特例により、固定資産税評価額にそれぞれ6分の1、3分の1を乗じた額が課税標準額となります。
しかし、更地の場合でも住宅用地の特例が適用されない代わりに
「負担調整」 という措置が取られることが多く、課税標準額が固定資産税評価額の70％程度になるように調整されます。
空き家を放置するリスクも！
ただし、固定資産税が安くなるからといって、空き家を放置するのは絶対にNGです！
「特定空き家」に認定された家屋は、固定資産税の軽減措置の対象から外れてしまうだけでなく、自治体による強制的な撤去（行政代執行）の対象となる可能性があります。
その撤去費用は所有者に請求されるため、空き家の適切な管理は非常に重要です。
更地にすると売れやすい？古家付きで売るのとどっちがいい？
住まなくなった家を売りたいと考えた場合、更地にしてから売るべきか、それとも古家付きの土地として売るべきか悩ましいですよね。
それぞれのメリットと注意点を見ていきましょう。
更地で売却する場合
メリット
流通性が高い ：買主はすぐに自由に土地を利用でき、解体の手間や費用を心配する必要がないため、需要が高まります。
注意点
解体費用と時間がかかる ：建物の解体には費用と時間がかかります。
古家付き土地として売却する場合
メリット
解体費用がかからない ：売主が解体費用を負担する必要がありません。
解体にかかる手間と時間がない ：スムーズに売却を進められる可能性があります。
古民家ニーズに対応できる可能性 ：近年、古民家の価値が見直されており、特定の層にアピールできる場合があります。
注意点
売却期間が長くなる可能性 ：土地単体で購入したい層には敬遠されがちです。
値引き交渉の可能性 ：購入者が解体費用を考慮して値引きを求めてくることがあります。
更地にするかどうかは、解体にかかる費用や時間、売却や退去のスケジュール、そして地域の不動産市場の動向などを総合的に考慮して判断することが大切です。
まとめ
今回は、「更地にすると固定資産税は本当に高くなるのか？」という疑問について、詳しく解説しました。
更地にすると、住宅用地の特例が適用されなくなるため、固定資産税は高くなる傾向がありますが、
「負担調整」措置があるため、一般的には3～4倍程度の増加となります。
空き家を放置すると、固定資産税の軽減措置がなくなるだけでなく、強制撤去のリスクもあります。
更地にするか古家付きで売るかは、費用や時間、売却戦略によって判断が異なるため、
仙台で土地の活用や売却についてお悩みの際は、ぜひ私たち「センチュリー２１エステート仙台」にご相談ください。
地域の特性を踏まえ、最適なアドバイスをさせていただきます。
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