【変わった土地を相続した？】｜仙台の不動産売却　お役立ちブログ｜センチュリー21エステート仙台

【変わった土地を相続した？】
カテゴリ：お役立ちブログ

こんにちは。

センチュリー21エステート仙台

羽倉　天平です。

不動産に関する情報や、売却のポイント、
豆知識などを定期的に配信していきます。


私の記事では、不動産の相続についてをメインに取り扱っていきます。


不動産相続は、多くの方にとって人生で一度あるかないかの大きな出来事です。
思わぬところで時間がかかってしまったり、損する可能性もありますので
少しでもあなたの人生においてプラスになればと思います。

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今回のテーマは

【変わった土地を相続した？】
～相続した土地の活用方法と対策～
です。

・自分で買ったわけでは無い、ご先祖から代々引き継いできたけど、活用してるわけではない。
・もうそろそろ相続が近そうだけどこの広い土地の相続税は支払えそうにない。でも売ってもあまりお金にならなさそう。
・こんな狭い土地をどう活用すればいいのかわからない。
・自分で固定資産税等を払ってきたわけではないので、いままで関係なかったが、相続したら、そうも言ってられない。


相続では様々なケースがあります。
知らないだけで実は、、、なんてことも。
困ってしまう土地の例を挙げて、活用方法と対策を考えていきたいと思います。

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→前回記事 「不動産相続の税金対策」 はコチラ

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相続した土地で特に扱いに困るのは
「狭小地」と「広大な造成が必要な土地」
売りたくてもなかなか買い手を見つけるのが困難です。
せっかく受け継いだ大切な土地、眠らせておくのはもったいないですよね。
それぞれの土地のポテンシャルを最大限に引き出し、
有効活用するためのヒントを見つけていきましょう。

≪ケース1：交通の利便性は高い場所だけど、まさかの「狭小地」≫

旗竿形状の奥まった土地や、角地だけど土地の広さがいまいち、、 駅周辺や市街地で、利便性は抜群なのに狭小地で建物を建てる選択が出来ないなどのケースがあります。

〈狭小地のデメリット〉
・建築制限がある
建ぺい率や容積率に加え、接道義務などの建築基準法による制限があるため、地域によっては建物なんてとてもじゃないが建てられなかったり。
接道義務のため、旗竿形状にしなければならない場合もあり、駐車スペースが縦列駐車となる。

・売却の難しさ
需要が限られてしまい、売却価格も周辺相場より低くなる傾向がある。
駐車スペースが取れないため、業者さんでも買取りを避けられます。

・活用の限界
駐車場や賃貸物件としての活用にも面積的な制約を受けやすい。


〈狭小地を相続した場合の対策〉
・隣地と連携する
隣接する土地の所有者との連携を検討しましょう。

①「売買・借地」
例えば隣地にも未活用の土地があった場合、
お互いの土地を合わせて一つの敷地として再建築することで、建築制限をクリアできる可能性があります。
通常は、相手に買ってもらうか、自分に売ってもらうかですが、
同時に一緒に売りに出す。などで不動産価値を高めて利を得ることも可能です。
また、相手が売りたくは無いけど活用はしたい場合には
借地として借り上げる、反対に貸すことも可能です。

②「土地の交換」「一部買い取り・買い増し」
それぞれの土地の一部を交換し、より整形な土地とすることができます。
”交換”は立派な不動産取引です。同じ面積や同等の条件、場合によっては
土地+調整金などで取引が可能です。


「土地は足し算ではなく、掛け算」です。
一団の土地として、アパート建築や駐車場の造成することで
飛躍的に資産価値を上げることが可能です。


〈狭小地の活用術〉
・建築業者に相談する
土地の活用に特化した不動産業者や建築家は、独自のノウハウを持っています。活用方法をひとりで悩まず、プロに相談することが大事です。




・駐車場としての可能性
駅周辺などは依然として駐車場需要があります。

≪ケース2：広大な土地。だけどそのままでは使えない、、、！≫

仙台市郊外や近隣の町村で、広大な山林や原野を相続されるケースもあります。手つかずの自然は魅力的ですが、管理や活用には課題も多いのが現状です。


〈広大な土地のデメリット〉
・高額な造成費用がかかる場合がある
宅地化には、測量、設計、造成工事、インフラ整備など、莫大な費用がかかります。

・長期的な管理に負担がかかる
広大な土地の維持管理（草刈り、森林の手入れ、不法投棄対策など）は時間と労力を要します。

・市場のニーズが狭く、借地や売却時期も不明瞭
場合によってはちょうど開発予定の近隣地域であった、資材置場として活用したい。などのケースもありますが、
周辺の人口減少やインフラの未整備により、市場に出しても買い手や借り手が見つからないリスクがあります。


〈造成が必要な広大な土地の対策〉
・土地の評価を適正にすることで税負担を軽減
広大な山林は、適切な評価を行うことで固定資産税などの税負担を軽減できる可能性があります。
現状の利用状況に合わせて地目を変更することで、税額が変わる場合があります。

・納税猶予や延納制度の活用
相続税の納税が困難な場合は、延納の制度の利用ができます。

一括払いが不可能な部分について担保提供により分割払いが可能。
最長20年（利子税　原則 年3.6％ ～6.0％）
※現在は変動金利制により最近は年0.4％～1.3％程度

・相続前の売却や処分を検討
一般には不動産として相続した方が、相続税は低くなりますが
相続税よりも売却価格が低くなってしまう場合には、
相続前に売却や引き取り業者に引き取ってもらうことも検討が必要です。
相続税の計算は税理士にしかできませんが、
保険業者や不動産業者も一般的な見地としての、おおよその見積もり等はお伝えすることが可能です。


〈段階的な活用や売却を検討する〉
広大な土地を一気にどうこうするのではなく、段階的に活用していくことを考えましょう。

①一部売却
造成が必要な土地が合わさっていると、業者でも取扱いできない場合があります。
道路に接しているなど、比較的利用しやすい部分のみを先に売却し
開発するための資金調達をする、農地として貸し出したり、資材置き場としての利用を検討ができます。

②太陽光発電用地として
広大な土地は、メガソーラー発電所の適地となります。売電収入は安定した収益源になります。
宅地としては使えない土地でも、そのような土地を探しているソーラーパネル事業者などもおりますので、ソーラーパネル事業者への売却、借地も検討の一つです。

③地域との連携
地域の活性化に貢献するような活用方法も検討してみましょう。
例えば市民農園で地域住民に利用してもらうことで、交流の場を提供できます。場合によっては公共団体が土地を探しているケースもありますので
市町村に相談することも可能性のひとつです。

広大な土地の活用は、不動産業者だけでなく、林業、エネルギー、レジャーなど、様々な分野の専門家の知識が必要です。
それぞれの専門家と連携し、多角的な視点から最適な活用方法を探る必要もあります。
やはり、相談する不動産会社はしっかりと相談者の不安や悩み事を一緒に考えてくれる会社にするのがベストです。


【売却戦略】
活用が難しいと判断したら、早めの売却も視野に入れましょう。



①～③については自らすべてとなると、非常に時間も労力もかかってしまいます。
不動産会社に相談することで、
一般市場への売出し～買取業者の探索～隣地等の仲介人
このような部分を全てやってくれる可能性があります。
ただし、②③となると不動産会社によります。
相談者のお悩みに一緒に考えてくれるような会社を選ぶのが良いでしょう。

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相続した土地の活用は、決して簡単なことではありません。
しかし、それぞれの土地の特性を理解し、専門家のサポートを受けながら、最適な方法を見つけることは可能です。

もし、お悩みがあれば、いつでもお気軽にご相談ください。
具体的なお悩みから、自分ではどうしていいか分からないなどのお悩み
また、他で売却活動を既にしている方でも
セカンドオピニオンとして諸々のご相談していただいて構いません。
もちろん相談無料です。

仙台の皆さまの土地活用や不動産の売却や購入を全力でサポートさせていただきます！