「仙台の不動産売却 お役立ちブログ」の記事一覧（87件）
センチュリー21エステート仙台 スタッフが不動産売買についてお役立ち記事をアップします。
カテゴリ：お役立ちブログ
こんにちは。
センチュリー21エステート仙台の五十嵐です。
不動産に関する情報や、売却のポイント、豆知識などを定期的に配信していきます。
前回の第1回では、「内見前の準備」と「見えないインフラ（空調や通信環境）の確認」という、お部屋の中の重要ポイントについてお話ししました。
今回のテーマは「建物の外に潜む罠？周辺環境と共用部から読み解くマンションの『真の価値』」です。
今回は視点を少し広げて、お部屋の外——つまり「共用部」と「周辺環境」に焦点を当てていきます。
実は、物件の「真の資産価値」と「将来の住みやすさ」は、専有部分（お部屋の中）以上に、この外側の部分に色濃く表れるのです。
1. 「マンションは管理を買え」は本当か？共用部が語る住民の質
不動産業界には「マンションは管理を買え」という格言があります。内見時、エントランスを抜けてお部屋に直行していませんか？プロは、お部屋に入るまでのアプローチで既に多くの情報を読み取っています。
ゴミ捨て場と駐輪場の「乱れ」は心の乱れ
指定日以外のゴミが出されていないか、自転車が区画外に乱雑に停められていないか。ここは、現在の入居者の「モラル」と管理会社の「対応力」が最も顕著に表れる場所です。
掲示板は「物件のカルテ」
エントランスの掲示板には必ず目を通してください。「騒音に関する注意喚起」が長期間貼られたままになっていないか、総会の議事録が適切に開示されているか。掲示物を見ることで、そのマンションが現在抱えている「リアルな課題」を把握することができます。
2. プロのエリア分析：目先の便利さだけでなく「街の歴史とデータ」を見る
周辺環境の確認というと、「駅から徒歩何分か」といった距離を気にする方が多いですが、私たちプロはもう一歩踏み込んだ視点でエリアを評価します。
その街の「開発年代」を意識する
住宅街やエリアが「いつ頃開発されたのか」という成り立ちは非常に重要です。街の成熟度と世代交代のバランスを見極めることが、長く快適に住むための秘訣です。
「取引の活発さ」が資産価値を担保する
年間どの程度の不動産取引（売買）が行われているかという流動性もエリア選びのポイントです。街全体の活気は、将来の売却や賃貸に出す際にも有利に働きます。
3. 「昼の顔」と「夜の顔」の両方を知る
内見は基本的に明るい日中に行われますが、それだけで周辺環境を判断するのは危険です。
時間帯を変えて歩いてみる
昼間は閑静でも、夜になると暗い一本道になることもあります。可能であれば、曜日や時間を変えて周辺を散策することをお勧めします。
第2回のまとめ
「共用部の管理体制」と「周辺環境の成熟度」だけは、個人の力ではどうすることもできません。内見時には、その街の歴史といった「変えられない部分」に厳しい目を向ける必要があるのです。
だからこそ、内見時にはお部屋に向かうまでの道のりや、その街の歴史といった「変えられない部分」にこそ厳しい目を向ける必要があるのです。
次回（第3回）は、「生活の質を左右する！間取りと生活動線の見極め方」について解説します。図面からは読み取れない、家具配置や採光のリアルな確認方法をお伝えしますので、どうぞお楽しみに！
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こんにちは。
センチュリー21エステート仙台の羽倉（はぐら）です。
不動産に関する情報や、売却のポイント、豆知識などを定期的に配信していきます。
私の記事では主に不動産にまつわる【相続】【資産活用】についての豆知識や節税対策、売却のポイントなどを定期的に配信していきます。
今回のテーマは「被災地特例の終了で固定資産税が6倍に？！」です。
※最大6倍となる可能性があります。
東日本大震災の被災により家屋がなくなってしまった土地に対して、これまで更地のままでも「家が建っている」とみなして固定資産税が大幅に減免してくれていた「被災住宅用地の特例」。
大変ありがたい特例でしたが、この措置が原則として令和8年度（2026年度）をもって終了となります。
（※福島県の復興居住区域など、一部地域では令和11年度まで延長される例外もあります。）
つまり、何も手を打たずに放置していると、2027年度（令和9年度）からは固定資産税が一気に最大6倍に跳ね上がることになります。
「これまで税金が安かったから維持できたけれど、これからどうしよう……」
「まだ活用できていない、売却に困っている、あるいは売却を考えたい」
そんな方に向けて、これから取るべき「アパート建築による活用」と「売却のタイミング・ポイント」を分かりやすく解説します！
1. 特例終了のピンチをチャンスに変える「アパート建築」という選択肢
特例が切れてしまうなら、「本当に家を建てて、合法的に『住宅用地の特例』を継続させる」のが一つの解決策です。
特に、ある程度の広さがあり、賃貸需要が見込めるエリアであれば「アパート建築」は強力な選択肢になります。
アパート建築による3つのメリット
【固定資産税の減免を維持できる】
アパート（小規模住宅用地）を建築することで、土地の固定資産税が引き続き6分の1、都市計画税が3分の1に減額されます。
【「負動産」から「収益資産」への転換】
税金を払い続けるだけの土地から、毎月家賃収入を生み出す資産へと生まれ変わります。
【相続税の節税対策にもなる】
将来的な相続を見据えた場合、更地よりも賃貸建物の立つ土地（貸家建付地）の方が評価額が下がり、節税につながります。
注意点：本当に「賃貸需要」はありますか？
アパート経営は立地が命です。
特例が切れるからといって、慌てて賃貸需要のない場所にアパートを建ててしまうと、今度は「空室リスク」という別の赤字を抱えることになります。
まずは収益不動産に詳しい専門家にしっかりと市場調査（マーケティング）を依頼することが必須です。
2. 「売却」を選ぶならいつ？損をしないための最適な時期
「アパートを建てるほどの資金やリスクは負いたくない」「遠方に住んでいて管理ができない」という方は、「売却」の一択になります。では、いつ売るべきなのでしょうか？
結論から言うと、「今すぐ（2026年中、遅くとも税額が跳ね上がる前）」がベストな時期です。
理由①：買い手（個人や開発業者）の購入意欲が高いうちが良い
土地を買い取る不動産業者や、家を建てたいと考えている個人からすれば、現在の不動産市況が良いタイミング（2026年現在、都市部や利便性の高い地域では地価が維持・上昇傾向にあります）で取引を終えたいものです。
理由②：固定資産税が上がる前に手放すのが鉄則
2027年度（令和9年度）に入ると、あなたの手元にある土地の維持費（固定資産税）が跳ね上がります。
売却活動が長引けば長引くほど、高額な税金を自分で負担しなければならなくなります。
3. 売却に困っている方・検討している方向けの「売却のポイント」
「売りたいけれど、地方だから売れるか不安」「これまで買い手が見つからなかった」という方へ、売却を成功させるための3つのポイントをお伝えします。
① 「現状有姿（更地）」での売却か「建築条件付き」かを柔軟に
被災地周辺の土地は、ハウスメーカーが「すぐに家を建てられる土地」として探しているケースが多々あります。
個人に売るだけでなく、地元の工務店やハウスメーカーに「買い手（施主）を紹介してもらえないか」アプローチをかけるのも有効です。
② 複数の不動産会社へ「一括査定」を依頼する
1社だけの査定で諦めてはいけません。不動産会社によって「売買が得意なエリア」や「持っている顧客（買い手）の層」が全く異なります。
A社では「売れない」と言われた土地が、B社では「ちょうどそのエリアで探しているお客様がいます！」とトントン拍子で売れることはよくあります。
③ 「買取」という選択肢も視野に入れる
土地の形状やエリアによっては仲介での売却（一般の買い手を探す方法）が難しい場合があります。
不動産会社に直接買い取ってもらう「業者買取」も検討しましょう。
売却価格は相場の7〜8割程度に下がってしまいますが、「最短数週間で確実に現金化できる」「2027年からの税金跳ね上がりを確実に回避できる」という大きなメリットがあります。
4.その他の不動産売却で考慮すべき重要な時期・ポイント
【所有期間による税率の違い】
売却する不動産の所有期間が「5年以下」か「5年超」かで譲渡所得にかかる税率が大きく異なります。
被災家屋の敷地の場合、被相続人（亡くなられた方）の所有期間を通算できます。
相続してから5年以下でも通算できますので、譲渡所得の税率を抑えて売却することが可能です。
【相続と売却のタイミング】
相続した土地の場合、「相続開始日から3年10ヶ月以内」に売却すると、相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。
また居住用家屋の場合、特別な控除枠もありますので確認が必要です。
【売却手続きにかかる期間】
通常の売却（仲介）では、査定から引き渡しまで 約3〜6ヶ月 かかります。
特例の期限ギリギリではなく、余裕を持ったスケジュールが必要です。
まとめ
タイムリミットは迫っています！まずはプロに相談を
2026年は、震災特例という「守り」の期間から、自ら動く「攻め」の期間への転換期です。
放置しておくと、来年には数倍の固定資産税の請求書が届き、後悔することになりかねません。
土地に価値があり、資金・運用に興味があるなら ➔ アパート建築の検討
管理の手間をなくし、早期にスッキリしたいなら ➔ 今すぐ売却活動を開始
まずはご自身の土地が今いくらで売れるのか、または賃貸需要があるのか、不動産会社やハウスメーカーへ一括査定・相談をすることから始めてみてください。
早めのアクションが、あなたの大切な資産を守る鍵になります！
親身になって並走してくれるパートナー（不動産会社）を見つけ、納得のいく選択をしていきましょう。
センチュリー21エステート仙台では
不動産売買の仲介だけではなく、それに伴う周辺のフォローや相談窓口を設けております。
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〈不動産取引＝人生相談〉と捉えて
取引中はもちろん、取引後のアフターサービス、取引前もプリサービスという考えで
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髙井です。
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「うちの家族は仲が良いから、相続で揉めるはずがない」
そう思っていませんか？ 実は、家庭裁判所に持ち込まれる遺産分割調停のうち、なんと約7割が「遺産総額5,000万円以下」の一般的なご家庭です。そしてそのトラブルの中心にあるのが、他ならぬ「不動産（実家）」なのです。
現金なら1円単位で分けられますが、不動産は綺麗に切り分けることができません。今回は、大切な家族が将来「争族」でバラバラにならないために、親御様が健康で元気な「今」だからこそ準備できる対策を、不動産のプロの視点からわかりやすく解説します。
なぜ「不動産」は相続で一番揉めるのか？
理由はシンプルです。「分けづらいのに、価値が高いから」です。
例えば、遺産が「2,000万円相当の実家」と「現金500万円」で、相続人が兄弟2人の場合を考えてみましょう。
- 長男：実家を引き継いで住みたい
- 次男：公平に半分（1,250万円ずつ）欲しい
この場合、長男が実家を相続すると、次男には現金500万円しか残りません。差額の750万円を長男が自分のポケットマネーから次男に支払えれば（代償分割）解決しますが、手元にそんな大金がないケースがほとんどです。
結果として、「実家を売る・売らない」「誰が住むか」で意見が対立し、何年も話し合いが決着しない…という泥沼化に陥ってしまうのです。
亡くなった後に揉めないための「3つの鉄則」
家族の絆を守るために、親御様が元気なうちに以下の3つの準備を進めることを強くおすすめします。
① まずは不動産の「本当の価値」を知る（査定）
相続対策の第一歩は、敵（現状）を知ることです。固定資産税の納税通知書に書かれている金額は、実際の市場価格（売れる金額）とは大きく異なります。まずは不動産会社に依頼して、「今売ったらいくらになるのか」の市場価値（査定額）を把握しましょう。正確な価値がわからないと、遺言書も遺産分割のシミュレーションも作れません。
② 親の意向を「遺言書」という形にする
「残された子どもたちで仲良く分けてくれ」という口約束が、一番のトラブルの元です。親御様が「誰に、どの資産を、どうして遺したいのか」を明確にし、法的効力のある「遺言書」として残してもらいましょう。親の確固たる意思が示されていれば、子どもたちも納得しやすく、無用な衝突を避けることができます。
③ 「売却して現金化」を最初から選択肢に入れておく
もし、相続人のなかに「その家に住み続ける人」がいないのであれば、最も公平でクリーンな解決策は「不動産を売却して、現金にして分ける（換価分割）」ことです。
あらかじめ親御様と子どもたちの間で、「将来誰も住まないなら、売却して皆で等分に分けよう」と合意が取れていれば、相続発生後の手続きは驚くほどスムーズに進みます。
「実家をどうするか」は、親への最高の親孝行
「親が生きているうちから、相続や売却の話をするなんて不謹慎だ」と感じる方もいるかもしれません。
しかし、親御様が認知症などを患ってしまい、意思能力が低下してしまうと、遺言書の作成も、不動産の売却処分も、法律上できなくなってしまいます（資産凍結状態）。
つまり、家族で未来の話し合いができるのは、親御様が心身ともに健康な「今」だけなのです。「これからの実家の維持管理も大変だから、一度これからのことをお茶でも飲みながら話してみない？」と、優しく切り出してみてはいかがでしょうか。
まとめ：まずは「現状の価値」を知ることから
実家の相続対策といっても、何から手をつけていいか分からない方がほとんどだと思います。
センチュリー21エステート仙台では、将来の相続を見据えた「不動産の無料査定・机上シミュレーション」を承っております。「とりあえず、いまの実家の価値だけ知っておきたい」というご要望でも大歓迎です。近隣の取引事例や市場動向を踏まえ、将来揉めないための最適な選択肢をアドバイスさせていただきます。
大切なご家族の未来のために、まずは一歩、踏み出してみませんか？どうぞお気軽にご相談ください。
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カテゴリ：お役立ちブログ
こんにちは。
センチュリー21エステート仙台
五十嵐です。
不動産に関する情報や、売却のポイント、
豆知識などを定期的に配信していきます。
以前のブログでは、不動産取引における重要書類（35条書面・37条書面）について解説いたしました。
今回は、いざ物件を購入する上で絶対に避けては通れない「内見（内覧）」にフォーカスを当て、全5回のシリーズでお届けします。
第1回目となる今回のテーマは
「内見前の準備と、プロが必ず見ている隠れたチェックポイント」
です。
なぜ「内見」で失敗してしまうのか？
「部屋が綺麗だった」「日当たりが良さそうだった」 内見後、多くの方がこのような感想を抱きます。もちろんそれも大切な要素ですが、実はこれらは「表面的な情報」に過ぎません。
数千万の買い物において、内見を単なる「見学会」にしてしまうのは非常に危険です。内見の真の目的は、「図面やネットの情報では絶対に分からない『リアルな生活の解像度』を上げること」にあります。
準備編：内見を「有意義な調査」に変える3つのアイテム
内見に臨む際、以下の3つは必ずご用意（または事前に確認）しておくことをお勧めします。
１．現在お使いの家具・家電のサイズメモ
・冷蔵庫、洗濯機、お気に入りのソファなどの寸法を測っておきましょう。「いざ引っ越したらドアを通らなかった」という悲劇を未然に防ぎます。メジャー（巻尺）
２．カーテンレールから床までの高さや、コンセントから家電を置きたい位置までの距離をその場で測ります。
３．スマートフォンのカメラ＆コンパス機能
・気になった箇所を撮影するのはもちろん、コンパス機能を使って正確な方角を確認します。図面の方位マークと実際の日当たりが、周囲の建物によってどう変わるかをチェックするためです。
プロの視点：表面の美しさより「見えないインフラ」を疑え！
ここからが、私たちプロが内見時に必ずチェックするポイントです。壁紙の綺麗さや設備の目新しさに目を奪われがちですが、本当に重要なのは「後から変更が効かない、もしくは莫大なコストがかかる部分」です。
・空調設備のインフラ（エアコン問題） 「すべての部屋にエアコンが付けられる」と思い込んでいませんか？実は、室外機を置くスペースがない、あるいは壁に配管用の穴（スリーブ）が開けられない構造のため、特定の部屋にエアコンが設置できない物件は少なくありません。図面だけでは判断が難しいため、現地で必ず配管経路を確認します。
・通信環境（インターネットの接続状況） テレワークが普及した昨今、ネット環境は死活問題です。「インターネット対応」と書かれていても、マンション全体の配線方式によっては速度が著しく遅い場合があります。現地で共用部の設備盤を確認したり、実際の接続方式を想定しておくことが、入居後の快適な生活に直結します。
・階数によるインフラへの影響 高層階になればなるほど、水圧が弱くなる物件もあります。実際にキッチンやシャワーの水を出し（空室で水道が通っている場合）、生活にストレスのない水圧が確保されているかを確認することも重要です。
第1回のまとめ
もし「自分たちだけでそこまでチェックできるか不安…」という場合は、遠慮なく私たち営業マンを使い倒してください。
お客様の代わりに厳しいプロの目で物件を調査し、分かりやすく丁寧にお伝えいたします。
センチュリー21エステート仙台では他にも、相続について、税務についてなど不動産にまつわる事柄についてトータルサポートをさせていただいております。査定無料、資金計画のご相談も無料にて承っております。
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こんにちは。
センチュリー21エステート仙台
佐藤 彰太です。
不動産に関する情報や、売却のポイント、
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今回のテーマは
「うちの固定資産税、ちょっと高くない……？」
です。
「固定資産税が高い…。」
そう感じたことはありませんか？
実は、固定資産税の課税ミスは決して珍しいことではありません。
総務省の調査では、約9割の自治体で何らかの課税ミスが発生しているという驚きのデータもあります。
あなたが本来払わなくていい税金を払い続けている可能性は、ゼロではないのです。
この記事では、固定資産税によくあるミスの事例から、自分でできる調査方法、もしミスを見つけた時の対処法まで、5〜10分で読める内容にまとめました。
【なぜ「課税ミス」が起きるのか？】
固定資産税は、住民が自分で計算して申告する「申告納税方式（所得税など）」ではなく、役所が税額を計算して通知する「賦課課税方式」です。
膨大な数の不動産を役所の担当者が一つずつ評価しているため、どうしても以下のような理由でミスが入り込んでしまいます。
・データの入力ミス（面積や構造の打ち間違い）
・法改正への対応漏れ
・現場の状況把握不足（更地にしたのに住宅扱いのまま、など）
【要チェック！よくある課税ミスの事例】
特に間違いが起きやすい「3大ポイント」を紹介します。
① 住宅用地の特例（軽減措置）の適用漏れ
もっとも多いミスの一つです。
住宅が建っている土地は、固定資産税が最大で6分の1に減額されます。
ミスが起きる例：古い家を取り壊して新築した際、更地期間があったために特例が外れたまま戻っていない。
② 建物の用途や構造の誤認
建物の評価額は「木造か鉄筋か」「住宅か店舗か」で大きく変わります。
ミスが起きる例：実際には木造なのに、より税率の高い「軽量鉄骨造」として登録されている。
③ 土地の形状・状況の未反映
土地の形が歪（いびつ）だったり、道路との段差があったりする場合、評価額は下がるはずです。
ミスが起きる例：セットバック（道路後退）した部分まで「宅地」としてフルで課税されている。
【自分でできる！3つの調査ステップ】
「怪しい」と思ったら、まずは以下の手順で調べてみましょう。
STEP1：納税通知書（課税明細書）を確認する
毎年4〜5月頃に届く封筒の中にある「課税明細書」を広げてください。
「課税標準額」が「価格（評価額）」よりも極端に小さくなっていれば、特例が適用されています。
もし自宅なのに評価額と課税標準額が同じなら、軽減特例が漏れている可能性大です。
STEP2：「縦覧（じゅうらん）」制度を利用する
毎年4月1日から一定期間、自分の土地・建物の評価額が適正かどうか、近隣の不動産と比較できる「縦覧制度」があります。
役所の窓口で無料で確認できるので、周辺相場と比較して自分の家だけ高くないかチェックできます。
STEP3：「名寄帳（なよせちょう）」を取り寄せる
名寄帳とは、その市区町村内であなたが所有している不動産の一覧表です。
課税明細書には載っていない「非課税のはずの土地」に課税されていないかなどを確認できます。
【ミスを見つけた！どう対処すればいい？】
もし「これ、間違いじゃないか？」と思ったら、慌てずに以下の順で行動しましょう。
① 役所の「資産税課」へ相談
まずは電話か窓口で、「この内容について確認したいのですが」と相談します。
明らかな入力ミスであれば、この段階で修正・還付の手続きが進むこともあります。
② 「審査の申出」を行う
役所の説明に納得がいかない場合、納税通知書を受け取ってから3か月以内であれば、固定資産評価審査委員会に対して「審査の申出」ができます。
③ 還付金の請求（時効に注意！）
過去に遡って払いすぎた税金を返してもらう場合、法律上の時効は5年です。
ただし、役所側の重大なミス（過失）が認められる場合は、自治体独自の要綱により最大10年〜20年分まで返還されるケースもあります。
まとめ：放置は最大の損
固定資産税は、一度決まるとその後もずっと同じ基準で課税され続けます。
「一回きりのミス」ではなく「一生続くミス」になりかねません。
「役所が計算しているから正しいだろう」と思い込まず、まずは今年の納税通知書を一度じっくり眺めてみること。
それが、あなたの大切な財産を守る第一歩になります。
土地の評価が複雑な場合（広大地や特殊な地形など）は、不動産鑑定士や税理士などの専門家に相談するのも一つの手です。
調査の結果、数百万円単位で還付されるケースも実際に存在します。
センチュリー21エステート仙台では売却、購入など誠心誠意サポートさせていただきますのでお悩みやご相談等お気軽にご連絡ください！
ありがとうございました！
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こんにちは。
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羽倉 天平です。
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私の記事では主に不動産にまつわる【相続】【資産運用】についての豆知識や節税対策、売却のポイントなどを定期的に配信していきます。
今回のテーマは
再建築不可物件を相続した際の完全ガイド
です。実家の相続や親戚からの引き継ぎで、初めて「自分の不動産が再建築不可である」と知るケースは少なくありません。
法律の壁によって「建て替えができない」という制約は、一見すると大きなマイナスに思えますが、
実は 戦略次第でその価値を最大化、あるいはリスクを最小化 することが可能です。
今回は、再建築不可物件とは？という部分から
具体的な売却・処分の手法、そして後悔しないためのケーススタディまで説明していきます。
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1. なぜ「再建築不可」が生まれるのか？
日本の都市計画法および建築基準法には「接道義務」というルールがあります。
・接道義務： 建築物の敷地は、幅員4メートル以上の「建築基準法上の道路」に2メートル以上接していなければなりません。
このルールは、消防車や救急車などの緊急車両がスムーズに入れるように定められたものです。
しかし、この法律ができる前から建っている家や、かつての基準で建てられた家の中には、この条件を満たさないものが数多く残っています。
これが「再建築不可（既存不適格）」と呼ばれる物件の正体です。
2. 「再建築不可物件」における選択肢とメリット・デメリット
「再建築不可物件」をどう扱うべきか。その選択肢は、物件の「状態」と「立地」によって決まります。
①一般市場への売却（仲介）
不動産仲介会社を通して、一般の買い手（個人や投資家）に売却する方法です。
・メリット：
〇投資家や隣地所有者が買い手となった場合、相場に近い、あるいは相場以上の価格で売れる可能性がある。
〇賃貸需要が高いエリアであれば、リノベーション前提の買い手が現れやすい。
・デメリット：
〇住宅ローンの審査が厳しくなる： 銀行は担保価値を低く見積もるため、買い手は現金購入か、金利の高いノンバンクなどが選択肢になりやすい。
〇売却期間の長期化： ターゲットが限定されるため、成約までに半年〜1年以上かかることも珍しくありません。
②不動産会社による「直接買取」
再建築不可を専門に扱うプロの不動産会社に、そのままの状態で買い取ってもらう方法です。
・メリット：
〇スピード解決： 最短数日から数週間で現金化が可能。
〇契約不適合責任の免除： 古い家屋の雨漏りやシロアリ被害があっても、そのまま引き渡せるケースがほとんどです。
〇心理的負担の軽減： 買い手探しや内見対応のストレスがありません。
・デメリット：
〇価格が安くなる： 業者は再販に向けたリスク（隣地交渉やリフォーム費用）を背負うため、市場価格の5割〜7割程度になることが一般的です。
③有償・無償での「引き取り・寄付」
売却がどうしても困難な場合に、コストを支払ってでも手放す方法です。
・メリット：
〇管理責任からの解放： 空き家放置による倒壊リスクや、固定資産税の支払い義務を断ち切れます。
・デメリット：
〇持ち出し費用の発生： 自治体への寄付はハードルが極めて高く、民間の引き取りサービスを利用する場合は、数十万〜数百万円の「処分代」を支払うことになります。
3. 実践ケーススタディ：どの手法を選ぶべきか？
物件のコンディション別に、最適な戦略をシミュレーションしてみましょう。
【ケース1】都心部・駅近だが、路地状敷地（旗竿地）で接道が1.5mしかない
・状況： 建物は古いが、立地は抜群。賃貸に出せばすぐ埋まりそうなエリア。
・戦略：「リフォーム後の一般売却」または「投資家向け仲介」
・解説： 再建築できなくても、立地が良ければ「収益物件」としての価値は揺らぎません。あえて建物を取り壊さず、リフォームをかけて再販することが出来るかもしれません。中には柱だけ残してフルリフォーム（4号特例の範囲内）を行うことで、新築同様の見た目にし、高利回りの賃貸物件やリノベーション物件として高値で売却ができるケースもあります。
【ケース2】地方都市の住宅街、隣家と密接しており、家屋が傾いている
・状況： 解体するにも重機が入らず、手作業解体が必要で多額の費用がかかる。
・戦略：「業者買取」の一択
・解説： このケースで一般の方に売るのは至難の業です。再建築不可専門の業者は、隣地所有者と交渉して土地を買い取ったり、逆に隣地に売却したりすることで「再建築可能」な土地に作り変えるノウハウを持っています。個人で隣人と交渉するのはトラブルの元になりやすいため、プロに任せて早期に手放すのが賢明です。
【ケース3】郊外の不整形地で、長年誰も住んでいない「負動産」
・状況： 固定資産税は年間数万円だが、草刈りや近隣クレームへの対応が負担。
・戦略：「相続土地国庫帰属制度」の検討、または「引き取りサービス」の利用
・解説： 2023年から始まった「国庫帰属制度」は、一定の負担金を支払うことで国に土地を返せる制度です。ただし、建物がある状態では申請できないため、解体費用とのバランスを見て判断します。このような面倒な部分を一括で担ってくれる「引き取りサービス」もあります。費用負担をして業者さんに引き取ってもらいます。費用はかかる費用全てを負担するわけでは無く、そのような業者はその後の活用やリセールも目的としているため、ある程度の金額で手放すことが可能です。
4. メリット・デメリット比較表
| 比較項目 | 一般市場（仲介） | 専門業者（買取） | 引き取り・寄付 |
|---|---|---|---|
| 手取り金額 | 高い（期待値） | 普通（相場の5～7割） | マイナス（費用負担） |
| 売却スピード | 遅い（数ヶ月～） | 早い（数日～） | 普通 |
| 手間・労力 | 多い（清掃・内見） | 少ない（現状渡し） | 中（書類手続き等） |
| 瑕疵担保責任 | あり（原則） | なし（免除が多い） | なし |
| 主な買い手 | 個人・投資家 | 不動産業者 | 自治体・隣地・専門業者 |
5. 相続人が絶対にやってはいけない「3つのこと」
最後に、再建築不可物件を相続した際に注意すべきNGアクションをお伝えします。
1.安易に解体してしまう： 再建築不可物件は、一度建物を壊すと二度と建てられません。「更地にした方が売れる」という一般論はこの場合は当てはまらず、逆に価値をゼロにしてしまう恐れがあります。
2.「相続放棄」を万能薬と思う： 特定の物件だけを放棄することはできません。すべての資産を放棄する必要がある上、放棄しても次の管理者が決まるまで管理責任が残る場合があります。
3.放置して「特定空き家」になる： 放置して危険な状態になると、自治体から「特定空き家」に指定され、固定資産税の優遇措置が受けられなくなる（実質4倍〜6倍の増税）可能性があります。
結論
再建築不可物件の相続は、 「建物の延命（リフォーム）ができるか」と「隣地との連携ができるか」 の2点が鍵となります。
まずは不動産会社に査定を依頼し、「市場で売れるレベルなのか、業者に任せるべきなのか」の現在地を知ることから始めましょう。
時間はかかりますが、放置せずに向き合うことが、最大のリスクヘッジになります。
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カテゴリ：お役立ちブログ
こんにちは。
センチュリー21エステート仙台
羽倉 天平です。
不動産に関する情報や、売却のポイント、
豆知識などを定期的に配信していきます。
私の記事では主に不動産にまつわる【相続】【資産運用】についての豆知識や節税対策、売却のポイントなどを定期的に配信していきます。
今回のテーマは
【相続前に所有の土地は活用が良いのか、売却が良いのか】
です。
相続税対策を検討する際、多くの地主様が直面するのが
「アパートを建てて節税するか、それとも売却して現金化するか」という選択です。
どちらが正解かは、その方の資産状況、家族構成、そして「その土地のポテンシャル」によって大きく変わります。
それぞれのパターンにおけるメリット・デメリット、判断基準をみていきましょう。
1. アパート建築が向いている人（資産活用派）
メリット
・評価額の大幅な圧縮
土地は「貸家建付地」として評価が約20%下がり、
建物は固定資産税評価額（建築費の50〜60%程度）からさらに借家権割合（30%）を引けるため、
現金のまま持っているより相続税評価額を半分以下に抑えられることがあります。
・安定した収益源
相続人（お子様など）にとって、将来の納税資金や生活費の足しになるキャッシュフローを遺せます。
デメリット
・空室リスクと修繕費
30年、40年というスパンで見ると、建物の老朽化や人口減少による空室リスクが伴います。
・流動性の低さ
一度建ててしまうと、急に現金が必要になってもすぐに売ることは難しく、
また場合によっては借地権の関係で更地より売却価格が下がる傾向にあります。
【向いている人の特徴】
・立地が駅近、または賃貸需要が旺盛なエリアに土地がある。
・相続人が単独で、将来の収入源を確保してあげたい。
・現金を潤沢に持っており、相続税の最高税率が高い。
2. 土地売却・現金化が向いている人（資産整理派）
メリット
・遺産分割がスムーズ
不動産は「分けにくい」資産の代表格です。
現金化しておくことで、複数の相続人で1円単位まで公平に分けることができます。
・管理の手間からの解放
固定資産税の支払いや、草刈り、近隣トラブルなどの維持管理コストが一切なくなります。
・投資の組み換え
売却資金でより収益性の高い別の不動産（都心の区分マンションなど）に買い替えたり、
生命保険の非課税枠を活用したりと、柔軟な対策が可能です。
デメリット
・譲渡所得税の発生
売却益（譲渡益）に対して約20%〜39%の税金がかかります。
特に先祖代々の土地で取得費が不明な場合、税負担が重くなるケースがあります。
・節税効果の消失
現金は額面通りの評価になるため、相続税対策としては不利になります。
【向いている人の特徴】
・土地の立地が悪く、将来的に賃貸経営が成り立たない。
・相続人が複数人いる。
・相続人同士の仲があまり良くなく、遺産分割でもめる可能性がある。
・自身が遠方に住んでおり、土地の管理が負担。
3. 比較まとめ：アパート建築 vs 土地売却
以下の表は、両者の主な違いをまとめたものです。
| 比較項目 | アパート建築（活用） | 土地売却（現金化） |
|---|---|---|
| 相続税評価額 | 大幅に下がる（節税効果大） | 下がらない（額面通り） |
| 遺産分割 | 困難（1棟を分けるのは難しい） | 容易（1円単位で分割可能） |
| 収益性 | 家賃収入が継続的に入る | 売却時の一時金のみ |
| リスク | 空室、修繕、家賃下落、金利上昇 | 譲渡所得税の負担、インフレリスク |
| 流動性 | 低い（換金に時間がかかる） | 高い（即座に活用可能） |
4. 具体的な試算例
※仲介手数料や登記費用などは分かりやすくするため除外しております。
パターンA：アパートを建てた場合
条件
・更地の時価：1億円
・相続人：子1名
・建築費：8,000万円（仮定のため全額ローン）
1.土地評価 ：1億円 × 自用地評価80% ≒ 約8,000万円 まで圧縮
2.建物評価 ：8,000万円の建築費が、固定資産税評価（約60%)および借家権割合（約30％）で控除されるため「約50％」 ≒ 約4,000万円 の評価に。
3.負債控除 ：ローン8,000万円がマイナス評価されるため、正味の相続資産としての評価額は劇的に下がります。
また「小規模宅地等の特例」の利用も出来る可能性があります。
※相続した土地が自宅や事業用であれば、一定条件で最大80%（330㎡まで）、
賃貸用（貸付事業用）でも50%（200㎡まで）評価額を減額できる相続税節税制度です。
パターンB：土地を売却した場合
1.売却代金 ：1億円
2.税金 ：取得費不明の場合、約2,000万円程度の譲渡所得税（長期譲渡の場合）が発生。
3.手残り ：約8,000万円の現金。
4.相続税評価 ：約8,000万円がそのまま評価対象になります。
失敗しないための判断基準
「節税になるから」という理由だけでアパートを建てるのは非常に危険です。不動産経営は「事業」です。
「貸せる土地」か「売れる土地」か
駅から遠い農地などに無理やりアパートを建てても、数年後には空室に悩まされることになります。
その場合は、売却して都心の収益物件に買い替える「資産の組み換え」が推奨する王道ルートです。
・家族の意思確認
相続人がそのアパートを引き継ぎたいと思っているか、管理できる状況にあるかを必ず確認してください。
まずは、ご自身の土地が今いくらで売れるのか、そしてアパートを建てた場合にどれくらいの収益が見込めるのか、
「査定」と「収支シミュレーション」を同時に行うことから始めましょう。
まとめ
相続は単なる物やお金を受け継ぐだけではありません。
なによりも本人と家族の「意思」と「気持ち」のやり取りが大切になってまいります。
お金として相続することは本当に幸せに繋がるのか
単に節税対策をすることが遺された者にとって幸せに繋がるのか
相続税は非常に負担の大きい税金にはなりますので、対策が必要に思われますが
どのような方法で受け継ぐとしても
お互いを思いやる気持ちこそが相続が争続とならないためになによりも必要なことです。
第三者目線で検討することによって
全員にとって一番良い方法を見つける第一歩となります。
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カテゴリ：お役立ちブログ
こんにちは。
センチュリー21エステート仙台
髙井 謙一です。
不動産に関する情報や、売却のポイント、
豆知識などを定期的に配信していきます。
今回のテーマは
住宅ローンが残っていても売却できる？仙台で「賢く住み替える」ための資金計画
です。
不動産売却のご相談をいただく中で、最も多い不安の一つが「住宅ローンがまだ残っているけれど、本当に売れるのか？」という点です。
「内覧は来るのに、あと一歩が決まらない……」
結論から申し上げますと、ローン返済中の物件でも売却は十分に可能です。実際、仙台市内でも多くの方がローンを残した状態でスムーズに住み替えを実現されています。
ただし、そのためには「お金のパズル」を正しく組み合わせる必要があります。今回は、売却を成功させるための重要なポイントを整理して解説します。
1. 絶対条件は「引き渡し時のローン完済」
ローンが残っている家を売るためのルールはシンプルです。
「物件を引き渡す瞬間に、ローンの残りを一括返済し、抵当権（銀行の担保）を外すこと」。
この返済資金をどう確保するかによって、売却の難易度が変わります。
◼️ アンダーローン vs オーバーローン
まずはご自身の状況がどちらに該当するか、以下の表でチェックしてみてください。
| 状態 | 内容 | 売却のしやすさ |
|---|---|---|
| アンダーローン | 売却価格 ＞ ローン残高 | スムーズ（売却代金で完済可能） |
| オーバーローン | 売却価格 ＜ ローン残高 | 工夫が必要（差額を自己資金等で補填） |
2. もし「売却価格」が「ローン残高」を下回ったら？
仙台市内のマンションや戸建ては現在需要が安定していますが、それでも購入時期や条件によっては「売ってもローンが残ってしまう」ケースがあります。その場合の解決策は主に3つです。
①自己資金で充当す
預貯金などの手元資金から不足分を支払い、ローンを完済します。
② 「住み替えローン」を活用する
新居の購入資金と、今の家の残債を「セット」で借り入れる方法です。
③売却価格を最大化する戦略を練る
適切なリフォーム提案や、ターゲットを絞った広告戦略により、1円でも高く売る努力をします。
3. 失敗しないための「3つの事前準備」
ローン残債がある売却を成功させるために、私はいつもお客様に以下の準備を推奨しています。
正確な「残債」の把握
まずは銀行から届く返済予定表やネットバンキングで、「今、いくら返せばいいのか」を1円単位で確認しましょう。
「諸経費」を忘れない
売却には仲介手数料や登記費用、印紙代などがかかります。これらを差し引いた「手残り金額」でシミュレーションすることが不可欠です。
仙台の「リアルな相場」を知る
ネットの簡易査定だけでなく、近隣の成約事例に基づいた「実際に売れる価格」を把握することが、資金計画の第一歩です。
最後に：精度の高いシミュレーションを
ローンが残っている状態での売却は、数字の正確さがすべてです。
当社では、単なる価格査定だけでなく、諸経費や税金まで考慮した「不動産担保価値総合シミュレーター」を用いた詳細な資金計画書を作成しております。
「今の家がいくらで売れて、手元にいくら残るのか？」
まずはこの数字をクリアにすることから始めませんか？
仙台の街を熟知したプロとして、お客様にとって最適な住み替えのタイミングと方法をアドバイスさせていただきます。ぜひ、お気軽にご相談ください。
センチュリー21エステート仙台にお任せください！！
マンション、戸建て、空き家、空地、相続、投資用物件、不動産活用なんでもご相談ください！！
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（青葉区・宮城野区・泉区・若林区・太白区・富谷市・多賀城市・塩釜市・利府町など）
不動産買取・任意売却・リースバックのご相談も承っております。（相談料無料）
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こんにちは。
センチュリー21エステート仙台
五十嵐です。
不動産に関する情報や、売却のポイント、
豆知識などを定期的に配信していきます。
私の記事では不動産売買するにあたって重要な書面の内容に関しての知識などを定期的に配信していきます。
今回のテーマは
【不動産契約で渡される「2つの書類」手付金以外は何が違うの？損をしないためのチェックポイント】
です。
前回までは、不動産売買をするにあたっての「手付金」に焦点を当てていましたが、今回はそれ以外に重要なポイントに関してご紹介します。
35条（重要事項説明）と37条（契約書）のそれぞれで、「ここを間違えると大変なことになる」という重要ポイントを整理しました。
1. 35条書面（重要事項説明書）の重要ポイント
35条は「物件の健康診断書」です。「知らなかったでは済まされないマイナス要素」がどこにあるかを確認します。
• 法令上の制限（建蔽率・容積率など）
将来、家を建て替える際に「今と同じ大きさの家が建てられない（再建築不可や減築）」というリスクがないかを確認します。特にセットバック（道路後退）の有無は重要です。 また、接道義務（道路に2m以上接しているか）が最大の急所になります。ここを外すと価値がゼロに等しくなるため、最優先事項です。
• インフラの整備状況（飲用水・電気・ガス・排水）
現在使えるのか、それとも整備が必要なのか。特に私設管が他人の敷地を通っている場合、将来の修理費用負担や掘削の承諾が必要になるケースがあります。
• マンションの場合：管理費・修繕積立金の滞納と計画
物件そのものより「管理状況」が重要です。修繕積立金が極端に安すぎないか、将来大幅に値上げされる予定がないか、前所有者の滞納がないかをチェックします。
• ハザードマップと石綿（アスベスト）の使用状況
水害リスクや、古い建物であれば石綿の使用調査がされているか。これらは命と資産価値に直結します。現在は「水防法」に基づき、市町村が作成するハザードマップにおける所在地の説明が義務化されています。
2. 37条書面（契約書）の重要ポイント
37条は「取引のルールブック」です。「もしトラブルが起きたらどう解決するか」という出口戦略が中心です。
• 契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）
引き渡し後に雨漏りなどの欠陥が見つかった際、売主がいつまで責任を持つか（期間）、 どの範囲まで責任を負うか（範囲）を確認します。中古物件では「2〜3ヶ月」や「免責（一切責任を負わない）」というケースもあるため、覚悟が必要な箇所です。
• ローン特約（融資利用の特約）
「○月○日までにローンが承認されなければ、無条件で白紙解約できる」という期限です。この日を1日でも過ぎると、手付金を没収されたり、違約金を払う必要が出てきます。
• 物件の引き渡し時期と付帯設備
「いつ鍵をもらえるか」という期日と、「エアコンや照明は置いていくのか、持っていくのか」という詳細です。ここが曖昧だと、引っ越し当日に揉める原因になります。
• 危険負担
契約から引き渡しまでの間に、地震や火災で家が壊れてしまった場合、代金を払わなくて良いのか（通常は買主の支払い義務が消滅します）を確認します。
まとめ
• 35条（重説）は「物件そのもののスペックとリスク」を見る書類。
→ 「将来、困ったこと（建て替えられない、壊れている等）が起きないか？」を確認。
他にも
心理的瑕疵（告知事項）：
事故物件や近隣の嫌悪施設など、「知っていたら買わなかった」という事柄の説明。
供託所等に関する事項：
万が一、不動産会社が倒産した時に手付金などが戻ってくる「保証」がどこにあるか。
も確認できるとさらに完璧になります。
• 37条（契約書）は「お金と時期と責任のルール」を見る書類。
→ もしもの時、どうやって身を守れるか（解約できるか、直してもらえるか）を確認。
損害賠償額の予定または違約金（ 契約違反があった場合、代金の10%〜20%程度を支払うというルール）も確認しましょう。
このように役割を分けると、膨大な書類の中でもチェックすべき場所が明確になります。例えば「再建築できるか」は35条、「ローンが落ちたらどうなるか」は37条を見る、といった具合です。
センチュリー21エステート仙台では不動産売買だけではなく、相続について、税務についてなど不動産にまつわる事柄についてトータルサポートをさせていただいております。査定無料、資金計画のご相談も無料にて承っております。
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こんにちは。
センチュリー21エステート仙台
佐藤 彰太です。
不動産に関する情報や、売却のポイント、
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今回のテーマは
【2026年4月最新】住宅ローンの変動金利が上昇しました！
です。
2026年4月、多くの金融機関が住宅ローンの変動金利の基準となる「短期プライムレート」の引き上げを発表しました。
長らく続いた「超低金利時代」がいよいよ明確な転換点を迎えています。
「ついに上がってしまったか……」と不安を感じている方も多いはず。
今回は、なぜ今金利が上がったのか、そして今後どう向き合えばいいのか、ポイントを絞って紐解いていきます。
【なぜ「今」なのか？】
振り返ってみると、日本の住宅ローン金利は驚異的な低水準が続いていました。
2024年3月まで：マイナス金利政策により、変動金利は0.3%〜0.4%台が中心。
2024年〜2025年：日銀が段階的に利上げを敢行。政策金利は0.1%から0.25%、そして0.5%へとじわじわ上昇。
2025年12月：日銀が政策金利を「0.75%程度」へ引き上げ。この影響が、2026年4月の各行の基準金利改定に直結しました。
これまでは銀行間の競争により金利が据え置かれる局面もありましたが、いよいよコスト増を吸収しきれなくなり、足並みを揃えて上昇に転じたのが今月の状況です。
【今回の金利上昇：3つの主な理由】
なぜこのタイミングで金利が上がったのでしょうか？
主な理由は以下の3つです。
（1）物価と賃金の「循環」が強まった
2025年から2026年にかけて企業の賃上げが定着しました。
日銀は「これなら金利を上げても経済は耐えられる」と判断し、金融政策の正常化（利上げ）を加速させています。
（2）円安抑制と「通貨の防衛」
円安による輸入コストの上昇は家計に大きなダメージを与えてきました。
金利を上げることで円の価値を支え、過度な物価高を抑えるという狙いもあります。
（3）銀行のコスト構造の変化
市場全体の金利が上がる中で、銀行側も住宅ローンだけを安く据え置くことが経営的に難しくなってきたという側面があります。
【シミュレーション】返済額はどれくらい変わる？
借入額5,000万円、残期間30年の場合で考えてみましょう。
・金利0.4%の場合：毎月返済額 約147,000円
・金利0.7%へ上昇（+0.3%）：毎月返済額 約154,000円（月+7,000円）
月々数千円の差ですが、30年間続けば「約250万円」の負担増になります。
※多くの変動金利には「5年ルール（5年間は返済額を変えない）」や「125%ルール（増額しても前の1.25倍まで）」があります。
明日から急に引き落とし額が跳ね上がることはありませんが、返済額の内訳で「利息」の割合が増え、元本が減りにくくなっている点には注意が必要です。
【プロが予測する「今後の金利」】
結論から言うと、「今後も緩やかに、かつ断続的に上昇していく」可能性が高いでしょう。
2026年後半から2027年にかけて、政策金利は1.0%を目指すと予測する声が増えています。
そうなれば、現在0%台後半の変動金利も、数年以内に1.2%〜1.5%程度まで到達するシナリオは十分にあり得ます。
ただし、バブル期のような「金利5〜8%」といった急騰は、今の日本の財政状況を考えると現実的ではありません。
【今、私たちが取るべきアクション】
金利が上がったからといって、慌てて固定金利に借り換えるのが正解とは限りません。
以下のステップでチェックしてみてください。
家計の体力を再確認する：金利がさらに1%上がっても生活に支障がないか。
固定金利やミックス型を視野に入れる：安心感を買う意味で、固定との組み合わせも有力な選択肢です。
資産運用で相殺する：預金や運用の利回りも上がるため、資産全体で「金利上昇負け」しない仕組みを作りましょう。
【今からできる「賢い3つの防衛策」】
不安になる必要はありませんが、対策は必要です。
プロが推奨するアクションは以下の通りです。
1.繰り上げ返済用の資金を「運用」する
低金利時代は「すぐに返済」が鉄則でしたが、今は新NISAなどを活用し、ローン金利以上の利回りで運用して資産を増やすのも手です。
いざ金利が耐えられない水準になった時、その運用益で一気に元本を減らす「戦略的繰り上げ返済」を視野に入れましょう。
2.借り換え・固定への切り替え検討
現在、変動金利を利用中の方は、固定金利との差額をチェックしてください。
差が縮まっている今なら、残りの期間を「固定」にして、返済額を確定させる安心感を買うコストは相対的に安くなっています。
3.銀行の「保障内容」を再チェック
金利が上がる今、あえて別の銀行へ「借り換え」を行うのも有効です。
最近はがん保障などの「団体信用生命保険（団信）」が非常に充実した銀行が増えています。
金利が上がる分、保障を厚くすることでトータルでの安心感を高めるという考え方です。
【まとめ】
2026年4月の金利上昇は、決して怖いことばかりではありません。
それは日本経済が正常に動き出したサインでもあります。
大切なのは、金利が上がったことに一喜一憂するのではなく
「今の自分の家計は、金利変動にどれだけ耐えられるのか？」
を正しく把握することです。住宅ローンは、一度組んだら終わりではありません。
市場に合わせて、メンテナンスしていくものです。
「自分のローン、このままで大丈夫？」と少しでも不安を感じたら、プロの目から見たシミュレーションを行うことをお勧めします。
後悔しないための決断を、今このタイミングで始めましょう。
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